"Алматыжер" поворачивается лицом…

Что напугало и чиновников из КГКП "Алматыжер", которое непосредственно занимается этим самым пресловутым изъятием земли и строений. Они решили выйти в народ, чтобы объясниться. По их заверениям, вся напряженность связана с тем, что владельцы изымаемого жилья просто не владеют информацией о процедурах. Чиновники уверены, что если провести необходимые разъяснительные работы, напряженность как рукой снимет. Однако, по мнению экспертов, все скандалы возникали в основном по причине отсутствия методики рыночной оценки собственности, в результате чего компенсация оказывалась карикатурно мизерной. Отсюда вывод, чиновники не только должны все "подробно рассказывать", но и производить адекватные выплаты жильцам. Когда сотрудники "Алматыжер" "вышли в народ" чтобы все "объяснить", лично у меня возникло подозрение, что в бюрократических правилах изъятия жилья что-то изменилось. Однако, по утверждению руководства этого коммунального предприятия, ровным счетом пока ничего не меняется! Они уповают на законодателей и исполнительные власти, которые "что-то изменят". Так что же будет сделано для разрядки напряженности?! Похоже, этот вопрос повисает в воздухе до лучших времен. А жильцам, вероятно, с такой же силой придется отстаивать свои права, о которых не все они знают. Чиновники вкратце рассказали предысторию создания своей организации. После череды реорганизаций, начавшихся в 1993 году, "Алматыжер", начиная с 2001 года, выделилось в самостоятельное коммунальное предприятие. Учредителем данного предприятия является акимат г. Алматы. Вопросами изъятия жилья начали заниматься в 2004 году. В пику обвинениям в незаконности, нелегитимности своих действий, руководители "Алматыжер", явно почувствовав, что под них "копают" и над ними "сгущаются тучи", утверждают, что они созданы легально, в соответствии с законами РК. Чиновники говорят, что можно пойти в городской департамент юстиции и проверить уставные документы. Так и хочется сказать: как же это мы до сих пор не догадывались, что в департаменте юстиции всех (без исключения) ждут с распростертыми объятиями! А то, что там порой облают, если за своими документами придешь, так это ерунда. Мелочи жизни. Понятно, что проверка уставных документов - вещь изначально несбыточная, но зато звучит очень даже демократично, в духе времени. Что послужило главной причиной "хождения чиновников в народ"? Вероятно, корпоративная, бюрократическая дипломатия на уровне интуиции подсказала, что если вовремя не отреагировать и не предпринять нужные шаги, можно потерять теплое местечко или уютное креслице. Общественники предлагали ввести мораторий на процедуру изъятия жилья и земель до тех пор, пока чиновники не разработают рыночную методику оценки земли и собственности, находящейся на ней. Однако последние запротестовали и сказали, что это в принципе невозможно. Честно говоря, было бы удивительным услышать другое. Вокруг изъятия жилья вращаются баснословные капиталы. Отсюда, как говорится, и ноги растут! Так что чиновники решили предпринять? На сегодняшний день пока открыта горячая телефонная линия, где все заинтересованные граждане могут получить ответы на свои вопросы. И отвечать на них будут не какие-нибудь секретари или мелкие клерки, а чуть ли не первые руководители, на крайний случай, начальники отделов. Более того, "Алматыжер" намерено проводить общественные слушания, конференции, коллоквиумы и семинары. В чем заключается одна из самых больших хитростей и коллизий в деле изъятия жилья? Как объясняет Любовь Бурумбаева, заместитель директора "Алматыжер", все выглядит достаточно просто: выкупом земли занимается коммунальное предприятие на деньги застройщика или, как они себя сегодня называют, девелопера. Потом деньги поступают на счет бывшего владельца земли и дома. Однако дальше земля не поступает в руки застройщика, потому что идет в распоряжение акимата. А уже городская администрация, заложив свой интерес, продает землю девелоперу действительно по рыночной стоимости. На сайте алматинского акимата есть даже прайс-лист, выполненный частной риэлтерской конторой. Что интересно, когда жилье изымают, применяют сомнительные государственные методики, которые все оценивают в три копейки. Но когда акимат начинает "банковать" этими землями, используются цены, которыми оперируют частные риэлторские структуры. Остается непонятным, почему акимат использует данные только одной частной компании? Почему нет альтернативной информации? Нет ли здесь очередного ангажемента? По большому счету, застройщику и жильцу можно было бы договориться. Но тогда акимат останется без своей посреднической доли. А может ли такое быть интересным для горадминистрации? В отношении того, что к жильцам приходили суровые люди и элементарно запугивали их, чтобы те ушли по добру по здорову, Любовь Бурумбаева сказала, что "Алматыжер" в принципе "белая и пушистая" организация - мухи не обидит! По ее словам, это ходили представители самих застройщиков или иных лиц, но которые почему-то представлялись сотрудниками данного коммунального предприятия. В данном случае думается, что грозные парни от застройщиков, конечно, могли ходить по домам с угрозами, однако сами застройщики получают землю из рук акимата уже с добавленной стоимостью. Следовательно, они могли договариваться с жильцами о чем угодно, все равно это не будет иметь никакого значения. В общей сложности, застройщики платят два раза за один и тот же объект сделки. Г-жа Бурумбаева охарактеризовала такое положение как законодательную коллизию. До сих пор ходят споры о том, что же такое государственная нужда? Где она начинается и где заканчивается? С законодательной точки зрения, до тех пор, пока земля находится в руках местной власти, - это государственная нужда. Генплан застройки, - также считается госнуждой. Если изъятая земля продана в коммерческую застройку, на этом, конечно же, госнужда заканчивается. Вот если бы земля на месте снесенных домов, была бы отдана для муниципальных целей: строительства школ, дорог, мостов, телеграфов; то это бы и дальше считалось госнуждой. Однако маловероятно, что там начнут возводиться муниципальные, социальные объекты. Независимые эксперты говорят, что вне зависимости от того, изымается ли земля для государственных нужд или коммерческих, за имущество следует выплачивать рыночную стоимость. Несмотря на то, что экономика капитализирована сполна, как сегодня утверждают, городская казна и вообще местные бюджеты остаются дырявыми и худыми. Понятно, что правительство за государственный счет никакой рыночной цены не даст. Для этого придется все равно привлекать частные капиталы. Несмотря на то, что властями принято решение перестроить Алматы, и здесь уже отмечены целые районы, по словам Бейсена Ибраева, замдиректора коммунального предприятия, в настоящее время "Алматыжером" изымается около 150 микроучастков. И эти участки, как известно, находятся выше проспекта Аль-Фараби в районе Горного гиганта, по улице Каратаева, Шашкиной, Шаляпина, а также в районе поселка Калкаман (Шанырак, Айгерим, Каменка, Думан, Курлысшы, Улжан). Однако судя по накалу страстей и количеству участников конфликта, сегодня изымается намного больше микроучастков, чем об этом заявляют руководители "Алматыжер". Какие дома подлежат сносу?! Как правило, это одно- двухэтажные, каркасно-камышитовые дома барачного типа. Бывают даже и добротные кирпичные особняки в трех-, четырех уровнях не очень барачного типа. Но их все равно сносят. А вот, к примеру, многоквартирные дома или детские сады сносу подлежать не будут. Бейсен Ибраев утверждает, что все собственники получат рыночную стоимость за свою землю и строения. Однако госорганом до сих пор не разработана методика рыночной оценки недвижимости и земли. Кроме того, в госорганах, в частности, в Центре недвижимости, нет специалистов, которые могли бы оценить все это по адекватной стоимости. Следовательно, "о рыночной стоимости" пока еще рано говорить, а конфликты будут продолжаться. Любовь Бурумбаева призвала не пугаться тех жильцов, которым пришло уведомление о сносе с той точки зрения, что снос будет производиться не на следующий день, а через полгода или год. Если их не устроит предложенная сумма за их собственность, они всегда могут обратиться в суд. Но здесь есть одна оговорка. В суд, конечно, можно обращаться, однако идти туда без собственной независимой оценки - бесполезно. Это ничего хорошего собственнику не принесет. За отсутствием альтернативной оценки, судья запросто примет позицию госооргана. В случае же наличия независимой оценки, есть возможность того, что собственник получит хоть и не полную стоимость, но уже больше, чем предложенный мизер. Иными словами, тому, у кого конфискуют землю, необходимо сделать независимую оценку имущества. Любовь Бурумбаева сказала, что с их стороны сегодня делается все, для того чтобы сумма оценка повысилась. Но. Чиновники опять (как и раньше) выбирают тех оценщиков, на которых укажут застройщики. По непроверенным данным, в Алматы работают около 200 оценщиков. А у застройщиков, естественно, живо желание заплатить по минимуму. Хотя не исключено, что может найтись и добренький девелопер-капиталист, который захочет отвалить полновесную монету. Следовательно, чем больше застройщики выплатят хозяевам земли, тем дороже будет недвижимость в будущем. Сегодня все время утверждается, что цены на недвижимость падать не будут, а только расти. Согласен, в деле ценообразования есть несколько устанавливающих факторов. Но, похоже, фактор спекулятивности играет одну из основных ролей. Независимые оценщики делают нехорошие прогнозы о том, что цены на рынке недвижимости являются мыльным пузырем, а застройщики имеют чуть ли не по 200-300% рентабельности. Хотя сами инвесторы утверждают, что имеют от силы 5-10%. Но за 5-10% вкладываться, честно говоря, мало кто станет. Легче положить на депозит в банк и в ус не дуть. А здесь для 10% слишком большие риски. Зато всем известна судьба мыльного пузыря. После того, как он лопнет, может произойти обвал цен, а многие компании - вылетят в трубу. Сегодня хор голосов утверждает, что цены будут только расти. И мало кто говорит, что они затормозятся. И как ни крути, но выходит, что тот, кто говорит о неотвратимости роста цен, каким-то образом в этом росте и заинтересован… Электронный адрес автора: martinyhop2003@mail.ru