"Цена растет – падает спрос, а у нас наоборот" - что не так с вкладами в недвижимость

Однако в пересчете на доллары цены на жилье даже падают. Таким образом, происходит корректировка цен на недвижимость. В ситуации разобрался корреспондент медиапортала Caravan.kz.

В декабре произошел скачок числа сделок по купле-продаже жилья. Под конец года количество сделок выросло на 27 % по сравнению с ноябрем, до 50 046, что стало максимум за последние годы. В 2023 году за декабрь было зарегистрировано 37 818 сделок, а в 2022-м – 33 587. В годовом выражении сложился прирост почти на треть (32,3 %).

Главной причиной такой вспышки стало удешевление тенге к доллару США. В конце ноября доллар подпрыгнул до 513 тенге и с того времени уже не опускался ниже отметки в 510 тенге. А в целом за весь прошлый год доллар прибавил 15,2 %. При таких темпах обесценения национальной валюты вполне логично растет привлекательность инвестиций в жилье на фоне снижения доходности по тенговым банковским вкладам.

Причина внезапного роста спроса на жилье – общая финансовая неграмотность населения и его привычки, считает финансовый эксперт Андрей Чеботарев.

Квартиры в валюте не выросли даже до уровня 2006 года. Был период, когда цены на жилье выросли в два раза. Но это было только один раз – когда раздавали деньги из пенсионного фонда. Но цены выросли только в тенге. Это время уже прошло, но сейчас произошла коррекция цены.

А рост цен на первичном рынке – это жадность строительных компаний и низкий уровень финансовой грамотности населения, которые нашли друг друга. По основному закону экономики, когда падает цена — растет спрос, когда цена растет – падает спрос. А у нас случается наоборот. Причем как с долларом, так и с квартирами. Весной прошлого года, когда цены были низкими, а доллар дешевым, люди меньше покупали, чем сейчас, когда доллар 530, а строители нагло и беспринципно подняли цены. Да, их стройка зависит от импорта, но не на 100 %. И на текущие дома у них уже куплены стройматериалы, и рабочая сила в тенге оплачивается.

«Вкладываться в бетон – это привычный метод сохранения денег, идущий от истории. В Советском Союзе квартира была верхом социальной лестницы. А если есть вторая квартира, то это просто Олимп: можно ее сдавать. Это хроническая недообеспеченность жилым фондом. И, конечно же, дикий, неурегулированный рынок аренды», — сказал в интервью «Каравану» экономист.

Со временем, с насыщением рынка и ростом нового поколения привлекательность недвижимости как инвестиции будет падать, уверен он. Молодые люди уже не так сильно привязаны к жилью, как их родители. У них уже есть понимание, что есть акции мировых компаний, что они часть всего мира и они могут не быть привязаны к одному городу. И многие предпочитают жить в аренде, соблюдая свою личную свободу и свободу мобильности.

Есть еще одна неочевидная причина роста цен на жилье: это канал по отмыванию незаконно полученных денег. В Казахстане нельзя прийти в банк с чемоданом денег. Банк обязан будет спросить, откуда столько наличных. А в строительную компанию — можно. Никто строителей не обязывает спрашивать. За сумку наличных можно купить квартиру, этаж, подъезд, весь дом. Если квартиры стоят пустые, то почти наверняка работает вот такой механизм. Через полгода-год их можно продать и получить белые и красивые деньги, которые банк примет с удовольствием. Теневая экономика в Казахстане составляет от 25 % до 40 %. Вероятно, 10-15 % доходов на недвижимости создает теневой рынок. Президент страны уже предлагал ввести требование запрашивать у покупателя информацию о происхождении денег. Если эта норма будет принята, то спрос на недвижимость упадет на эти 10-15 %.

О постепенном снижении активности на рынке недвижимости говорят и данные Бюро нацстатистики. За три последних года в Казахстане заключили более 1,2 млн сделок по купле-продаже жилья. В 2022 году было совершено 466 тысяч сделок, в 2023 – 371 тысяча, в 2024 году – 433 тысячи. При этом в 2024 году в среднем было 40 тысяч сделок, но в декабре их число подскочило до 50 тысяч. При этом самыми популярными для покупки остаются одно- и двухкомнатные квартиры (более 31 тысячи сделок).