Договор купли-продажи без оформления у нотариуса имеет такую же юридическую силу, как и документ с подписью и печатью нотариуса. О том, какие риски могут возникнуть у покупателя и продавца и какие действия при подписании обязательны, — в материале корреспондента медиапортала Caravan.kz.
Простой договор купли-продажи без участия нотариуса, как правило, используют родственники или хорошие знакомые, когда они уверены в порядочности второй стороны. Правда, между подписанием договора и передачей квартиры в собственность покупателю существует большая юридическая разница.
Право собственности дает только государство
В Казахстане право собственности на квартиру возникает не в момент подписания договора и передачи денег, а только после регистрации в государственных органах юстиции. Это касается любых сделок с недвижимостью и не зависит от того, подписан договор с участием нотариуса или нет. Подробно узнать, как оформление сделок и регистрация проходят у нотариуса, можно здесь.
Подписание договора купли-продажи квартиры без участия нотариуса
Подписывать договор купли-продажи придется в присутствии сотрудника ЦОНа, который должен убедиться, что покупатель и продавец дееспособны и лично ставят свои подписи под документом. Это специальная и обязательная процедура удостоверения подписи, в которой также участвует руководитель ЦОНа.
Если договор был подписан раньше, то и в этом случае явиться в ЦОН должны оба — покупатель и продавец. Процедура удостоверения подписи также будет проходить с участием руководителя центра обслуживания населения.
Далее документы сотрудник направляет через электронный портал в орган, который занимается регистрацией сделок с недвижимостью и ведет Правовой кадастр. При этом должны присутствовать оба — покупатель и продавец.
Если продавец женат (замужем) и квартира куплена в браке, необходимо нотариально оформленное согласие супруга (супруги) на продажу.
Расписка о получении денег
Документ, который позволит избежать многих проблем при покупке квартиры даже у самых близких родственников, — расписка о получении продавцом денег.
Расписка пишется продавцом от руки. В ней он указывает свои полные Ф. И. О., дату рождения, ИИН, номер удостоверения личности, когда и кем оно выдано, полученную сумму цифрами и прописью, а также за что именно он получил эти деньги: за продажу квартиры по адресу: город, улица, номер дома, номер квартиры. Далее ставятся дата, подпись и расшифровка подписи.
Желательно, чтобы при передаче денег присутствовал свидетель и (или) был снят на видео момент пересчета суммы продавцом.
Какие риски существуют при договорах купли-продажи недвижимости без участия нотариуса
Риск 1. Самая большая проблема — большинство казахстанцев не знает, что право собственности на квартиру возникает только после официальной регистрации в государственных органах. В противном случае для государства право собственности на квартиру остается за продавцом, и в Правовом кадастре владельцем по-прежнему значится он. Соответственно, продавец может еще раз продать квартиру, оформить под ее залог кредит, подарить ее и т. д. Иными словами, покупатель может сделать ремонт, заселиться и жить в купленной квартире, а в это же время продавец может оформить на нее кредит. Вернуть ситуацию к исходной, конечно, возможно, но для этого придется обращаться в суд.
Риск 2. Другая неприятность — договор подписан, а продавец тянет время и по разным причинам не приходит в ЦОН для регистрации права собственности. В этом случае решать проблему также придется в судебном порядке.
Риск 3. Покупатель доверился честному слову, постеснялся оскорбить близкого родственника недоверием и не взял расписку о получении денег. В этом случае ситуация может развиваться самым причудливым образом: от требования продавца в суде оплатить стоимость квартиры второй раз до признания сделки недействительной, поскольку покупатель якобы не передал деньги за квартиру. Доказывать факт передачи денег будет сложно, и оценить вероятность успеха в суде сможет только очень хороший юрист.
Риск 4. Квартира была куплена в браке или имеет других собственников. Супруги, в браке с которыми была приобретена квартира, либо другие сособственники могут оспорить сделку, либо ее откажутся оформлять в ЦОНе. Без их письменного согласия на продажу квартиры подписанный договор купли-продажи ничего не значит. Еще хуже, если деньги уже были переданы, пусть даже под расписку. В этом случае покупателя ждет лотерея: порядочный продавец деньги вернет, недобросовестный — нет. И снова за решением проблемы придется обращаться в суд.
Риск 5. Несовершеннолетние дети. Если в квартире зарегистрированы дети, то при обращении в ЦОН сотрудник обязательно потребует согласие органов опеки на продажу квартиры. Без этого документа государственная регистрация права собственности на квартиру невозможна, а у недобросовестного продавца появляется возможность отменить сделку.
Иными словами, оформление сделки купли-продажи без нотариуса практически ничем не отличается и требует серьезной подготовки. Важно потребовать от продавца, несмотря на родство и хорошие отношения, следующие документы: