Если раньше можно было получать «серые» доходы, при этом брать квартиры в ипотеку и айфоны в рассрочку, то теперь эти схемы работать не будут. В ситуации разобралась корреспондент медиапортала Caravan.kz.
Под удар попадут все, кто зарабатывает неофициально. Это и люди с зарплатами «в конвертах», и торговцы с барахолок, которые работают за наличку, родственники чиновников и те самые токал, на которых раньше оформляли квартиры. Когда доход не нужно было объяснять, недвижимость легко было взять в ипотеку и записать на неработающих лиц. Теперь так уже не получится. Банкам придется показать, что деньги официально заработаны.
Об этом в начале марта прямо сказал глава Нацбанка Тимур Сулейменов. По его словам, до июля в стране должны внедрить новые КДН (коэффициент долговой нагрузки) и КДД (коэффициент долга к доходу). По этим показателям будут оценивать, сможет ли казахстанец обслуживать свой долг. Помимо этого банки будут выяснять, насколько вы уже обременены долгами и потянете ли новые.
Сам механизм в целом не новый, но теперь его хотят сделать ещё жёстче. Сегодня действует правило, что все ежемесячные платежи по кредитам не должны превышать половину дохода. То есть если человек зарабатывает 400 тысяч, на кредиты он может тратить максимум 200. Всё, что выше - уже риск.
Теперь банки будут учитывать только официальный доход, с которого отчисляют налоги, пенсионные и платежи в ОСМС. А если зарплата в «конверте» и отчисления не видны в системе, то для банка это равносильно её отсутствию. В таком случае кредит никто давать не будет.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять кредит?
Теперь давайте посчитаем, какой должна быть официальная зарплата, чтобы человек мог взять в ипотеку квартиру в Алматы за 30 млн тенге. К слову, для алматинцев это обычное, нормальное жильё.
Если идти по льготной программе «7-20-25», при первоначальном взносе 20 % и ставке 7 % кредит составит 24 млн тенге на 25 лет. Ежемесячный платёж - около 170 тысяч тенге. И, чтобы банк вообще начал с вами разговаривать, официальный доход должен быть примерно 340 тысяч. Тяжело, но хотя бы реально.
А теперь та же ипотека, но без льгот - по рыночной ставке около 15 %. Ежемесячный платёж сразу вырастает до 316 тысяч тенге. И здесь банку нужно будет показать доход примерно 630 тысяч в месяц. Средняя зарплата в Алматы - около 539 тысяч тенге. То есть формально «средний» житель города уже с трудом может взять квартиру в ипотеку.
А если у человека часть зарплаты в «конверте» и есть другие кредиты, то про ипотеку он может забыть.
Что касается потребительских беззалоговых кредитов, то максимальное значение КДН по ним планировали ограничить до 0,25. Допустим, вы решили взять айфон за 800 тысяч тенге в рассрочку на год, ежемесячный платёж будет примерно 67 тысяч тенге. Для тех, кто не в курсе, рассрочка - это тот же кредит, только без процентов для покупателя. Если банк разрешает тратить на рассрочку только четверть дохода, значит, официальный доход должен быть около 270 тысяч тенге в месяц. И это в идеальной ситуации. Если у человека уже есть другие кредиты или рассрочки, планка автоматически поднимается. А если есть ипотека, то такая покупка может стать недоступной.
Серый рынок против белых правил: кто не впишется?
Как на это реагируют казахстанцы? Для некоторых граждан, которые работают неофициально, ипотека действительно может стать недосягаемой. И не только ипотека, но и кредиты на автомобили, бытовую технику, мебель, компьютеры и телефоны. Кстати, микрокредитные организации тоже подпадают под эти требования. Теперь МФО не могут продлевать заем без проверки текущей финансовой состоятельности клиента и выдавать кредиты без расчета КДН. Поэтому надежды на них нет.
В соцсетях люди пишут, что на рынке могут появиться «чёрные ростовщики». Мол, если людям срочно понадобятся деньги на лекарства или операцию, они пойдут к кому угодно. И будут брать деньги под огромные проценты. Закредитованность населения только вырастет.
С другой стороны, выход есть. Можно зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП, принимать оплату через банковские сервисы, и платить около 5 % с дохода государству, часть отдавать банку за обслуживание. Взамен получить официальный доход, тот самый, что можно показать банку.
Но для кого-то 5 % - это небольшая цена за легализацию. А для кого-то - вполне ощутимый удар по и без того скромной марже. Особенно это касается тех же барахольщиков и мелких продавцов. У них и так постоянные проблемы: аренда растёт, конкуренция с крупными сетями и онлайн-магазинами усиливается, скидки у крупных брендов бьют по ценам. Когда брендовую кофточку проще заказать с доставкой из магазина, чем купить на рынке, бороться за покупателя сложнее. В такой ситуации важны даже 5 %. Здесь предпринимателям нужно посчитать, насколько выгодно им быть самозанятыми. На мой взгляд, 5 % налогов – это всё-таки меньше, чем 40 % ростовщику. Впрочем, выбор за ними.
Появится ли ИП «Токал»?
Теперь поговорим о тех, кто привык оформлять недвижимость не на себя, а на «удобных» людей. Раньше квартиру можно было спокойно записать на маму, жену или токал. Теперь же им придется показывать доходы. Конечно, люди начнут искать обходные пути. И, скорее всего, схемы появятся довольно быстро. На неработающих людей будут открывать ИП, проводить по ним какие-то обороты.
И та же токалка, которая вчера просто сидела дома, завтра может стать ИП «Токал». На бумаге она будет оказывать какие-то услуги: массаж, прачечная, столовая или ещё что-нибудь, в реальности – дальше сидеть дома. Но главное, что ИП «Токал» будет ежемесячно платить налоги.
Можно сказать, появится своеобразный налог на «серые деньги». Мол, если ты не совсем честно заработал, отчисляй какую-то часть в бюджет, делай вид, что всё официально, и только потом сможешь оформить на кого-то ипотеку. То же самое с машинами, шубами и украшениями, купленными неработающими родственниками в кредит.
Почему пенсионные деньги – уже не спасательный круг?
Отношение к пенсионным накоплениям, как к финансовым инструментам, тоже изменилась. Когда их разрешили использовать на покупку жилья, это воспринималось, как настоящий спасательный круг.
Пенсионные деньги изначально можно было направлять и на погашение основного долга, и на оплату процентов. А значит, закрывать весь ежемесячный платёж. В некоторых случаях ипотека превращалась почти в самоокупаемую историю. Можно было купить квартиру, постепенно погашать ипотеку за счет пенсионных и сдавать её. В итоге пенсионка закрывала платёж, а деньги от аренды оставались на руках.
Объясним на пальцах. Здесь работает механизм, который называется «обратная пирамида» ипотеки. В первые годы вы платите не столько сам кредит, сколько проценты по нему. Структура платежа такая: сначала почти всё уходит банку за пользование деньгами, и только небольшая часть - на погашение самого долга. Со временем структура меняется.
Допустим, ежемесячный платёж составляет около 200 тысяч тенге. Из них примерно 160 тысяч - это проценты, и только около 40 тысяч - тело кредита. Раньше большую часть кредита можно было закрыть за счёт пенсионных накоплений. По сути, человек практически не тратил деньги, которые были вне пенсионки.
Сейчас эта возможность закрыта. Пенсионные накопления можно использовать только для погашения основного долга. Проценты - полностью за счёт самого заёмщика. Теперь пенсионные деньги покрывают только те самые 40 тысяч - основную часть долга. Остальные 160 тысяч нужно платить из собственного кармана.
В итоге схема, которая раньше позволяла балансировать между ипотекой, арендой и накоплениями, перестала работать. В общем, «ипотечные гайки» и здесь закрутили.
О чём вся эта история?
Если собрать всё вместе, то речь вообще не про ипотеку и даже не про кредиты. Речь про то, что государство пытается вытащить экономику из «серой зоны».
Годами в Казахстане существовала параллельная реальность: на бумаге человек зарабатывает минимум, а в жизни покупает квартиры, машины и айфоны. Банки на это смотрели сквозь пальцы, рынок к этому привык, схемы были отработаны. Теперь эту систему пытаются сломать. Хочешь кредит - покажи доход, заплати налог. Хочешь ипотеку - объясни, откуда деньги.
С одной стороны, логика в этом есть. Меньше «серых схем» - меньше рисков для банков и для самих людей. С другой стороны, есть категория граждан, которая живёт именно в этой «серой зоне». И вся эта история на самом деле про выбор. Либо ты входишь в официальную систему и играешь по её правилам. Либо остаёшься за её пределами, с наличкой, но без доступа к кредитам. И, судя по всему, с июля этот выбор нужно будет сделать.