Корреспондент Caravan.kz разбиралась, нужно ли жильцам платить в переходный период, кто будет обслуживать дом и что произойдёт с накоплениями на ремонт.
Закон о жилищных отношениях изменили ещё в 2025 году. Действующим КСК и ПКСК дали время до 16 июля 2026 года, чтобы пройти перерегистрацию, сменить наименование и приспособиться к новой системе.
Но и года оказалось мало. Как ранее сообщал Tengrinews.kz, в конце мая в Казахстане числилось 1690 КСК и ПКСК. К тому моменту перерегистрацию завершили только 38 организаций.
Получается, что за два месяца до окончания срока новую жизнь начали примерно два процента кооперативов. Остальные оказались в подвешенном состоянии. Возможно, часть кооперативов подала документы позднее и некоторые заявления ещё рассматривались, но жильцам от этого не легче. Ведь за каждым КСК стоят вполне реальные подъезды, лифты, крыши, подвалы и люди, которые каждый месяц исправно оплачивают содержание дома.
Что изменилось в работе КСК после реформы?
Новая реформа не запрещает КСК как организацию. Но она меняет его положение в системе. Жители могут подумать, что раз КСК, как организация, остаётся, то председатель снова будет главным человеком двора, а собственники могут по-прежнему возмущаться в общем чате. Но нет.
Теперь управлять объектом кондоминиума можно только через ОСИ или непосредственное совместное управление — НСУ. Сам КСК превратился в субъект управления. Проще говоря, раньше он имел власть, а теперь должен стать исполнителем, которого нанимают собственники.
Именно жильцы должны выбирать способ управления, утверждать смету, решать, что ремонтировать, и контролировать расходы. КСК может организовывать уборку, обслуживание сетей, ремонт и работу подрядчиков, но действовать должен на основании решений собственников. По крайней мере, так это выглядит в законе.
На практике всё будет зависеть от того, научатся ли жильцы проводить собрания, читать отчёты и задавать неудобные вопросы. И научатся ли председатели отвечать на них.
Что будет с теми КСК, которые не успели перерегистрироваться?
КСК, не прошедшие перерегистрацию к 16 июля, не исчезли автоматически на следующий день. Их банковские счета не закрылись, председатели не сдали печати, а дворники не бросили мётлы ровно в полночь.
Как оказалось, для принудительной ликвидации жилищная инспекция должна обратиться в суд. Затем должно состояться судебное разбирательство, появиться решение, начаться ликвидационная процедура. Только после внесения соответствующей записи в государственный реестр юридическое лицо окончательно прекращает существование.
Поэтому до полноценной ликвидации могут пройти месяцы. Особенно если у кооператива есть долги, договоры с подрядчиками, судебные процессы и жильцы, которые не платили за коммуслуги несколько лет.
Конечно, КСК, которые не успели пройти перерегистрацию, не превратились в тыкву. Но они уже нарушили установленное законом требование, и их дальнейшая судьба зависит от жилищной инспекции и суда.
Кому платить при ликвидации КСК?
Для жильцов это главный вопрос. Потому что реформа реформой, а квитанция приходит каждый месяц. Прошёл КСК перерегистрацию или нет, а лифт должен ездить, подъезд должен кто-то убирать, а трубы - ремонтировать. Поэтому просто прекратить платить — решение не самое разумное.
Но жильцам стоит внимательно проверять, кому, за что и на каком основании они платят. Запросить смету, отчёт и выписку со счёта. Лучше выяснить всё до начала ликвидации КСК, а не после того, как председатель перестанет отвечать на звонки.
Если начнётся ликвидация кооператива, его делами займётся ликвидационная комиссия. Она должна будет разобраться с долгами, обязательствами, имуществом и требованиями кредиторов. После завершения всех процедур предъявлять претензии будет намного сложнее
Кто будет обслуживать дом во время ликвидации?
Теперь представим ситуацию. Старый кооператив находится в процессе ликвидации, новый субъект управления ещё не выбран, а дом продолжает жить своей обычной жизнью: лифты ломаются, трубы текут, в подъездах лампочки перегорают.
В общем, кто-то должен всем этим заниматься. Сантехников, электриков ликвидационная комиссия, конечно, никуда не пришлёт. Управлять домом — не её задача. Если жильцы к этому моменту не выберут новую обслуживающую организацию, жилищная инспекция может назначить временную управляющую компанию. Именно она будет следить за домом, вызывать аварийные службы и выставлять счета. Однако это произойдет не мгновенно. А значит, появится период, когда жильцы не будут понимать, кому звонить при аварии, кому перечислять деньги и кто должен оплачивать срочный ремонт.
Председатель уйдёт, а накопления останутся?
Есть ещё один чувствительный вопрос — судьба общих накоплений. На сберегательных счетах домов могут находиться миллионы тенге. Эти деньги жильцы годами откладывали на ремонт фасада, замену лифта, кровли или инженерных сетей. Эти деньги не должны исчезнуть при ликвидации КСК.
Что говорит закон? Если КСК ликвидируют, а собственники не выберут новую обслуживающую организацию, то временная управляющая компания должна открыть отдельные счета, туда должны быть переданы накопления жильцов. Расходовать эти деньги можно только на нужды дома и на основании решений собственников. То есть председатель может уйти, компания может сменить название, а деньги на ремонт крыши должны остаться с крышей.
Но здесь есть нюансы. Допустим, дом выбрал НСУ (непосредственное совместное управление). Это означает, что решения принимают сами собственники: собираются, голосуют, утверждают тарифы, расходы и ремонт. Для выполнения этих решений они могут нанять КСК или управляющую компанию. Тогда старый КСК переведёт накопления на счёт нового КСК или новой управляющей компании. Тогда порядок передачи средств будет понятен.
А если дом небольшой и жильцы решили вообще отказаться от управляющих? Решили сами проводить собрания, сами выбирать подрядчиков и сами следить за расходами? Куда тогда перечислять накопленные деньги? Соседу сверху? Понятного публичного разъяснения для такой ситуации пока нет. Поэтому жильцам лучше не ждать ликвидации, а заранее выяснить, открыт ли у дома отдельный сберегательный счёт, сколько денег на нём находится и кому они должны быть переданы при смене системы управления. Потому что искать накопления после закрытия КСК — всё равно что проверять сдачу, когда магазин уже закрылся.