Все законодательство, включая закон «О жилищных отношениях», приказы министров профильных ведомств, нормативные методики расчета, написаны исключительно из единого принципа: «Один дом – два банковских счета, все платежи рассчитываются исключительно на содержание и управление данным конкретным домом». Подробности - в материале корреспондента медиапортала caravan.kz.
Алгоритм расчета ежемесячных платежей для собственников квартир в жилых домах прописан в специальной методике, обязательной для исполнения всеми КСК, ОСИ и управляющими компаниями. Этот нормативный документ, который называется «Об утверждении методики расчета годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума, а также методики расчета минимального размера взносов на управление объектом кондоминиума» (приказ и.о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 16), можно найти на сайте министерства юстиции.
Каждому дому – своя годовая смета расходов
Каждый год руководство КСК, ОСИ или управляющей компании должно проводить осмотр каждого дома, фиксировать состояние общедомового имущества, определять необходимый перечень работ и составлять свой дефектный акт на дом с указанием его адреса:
«8. При проведении осмотра объекта кондоминиума Исполнительный орган на основании утвержденного инвентарного перечня общего имущества составляет акт осмотра объекта кондоминиума с описанием качественных и количественных характеристик всех элементов здания для дальнейшего дефектного акта, планирования текущего ремонта и надлежащего содержания общего имущества объекта кондоминиума», - методика расчета годовой сметы расходов.
Соответственно, на размер ежемесячного платежа на содержание и управление общедомовым имуществом каждого дома влияет его состояние, общая площадь и количество квартир.
«9. Основными факторами, влияющими на перечень и состав выполняемых работ, являются: срок эксплуатации объекта кондоминиума, материал конструктивных элементов, этажность, наличие и характеристика внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, придомового земельного участка и расположенные на ней объекты, являющиеся общим имуществом объекта кондоминиума», - методика расчета годовой сметы.
Например, в доме А нужно заменить вентили в подвале, в доме В – повесить новые почтовые ящики, а в доме С ничего менять не нужно. Очевидно, что для каждого дома руководство КСК обязано составить свою годовую смету, а не суммировать все работы и затем «размазывать» их по всем домам, читай, устанавливать для всех единый тариф.
Собственники квартир в доме А не обязаны оплачивать замену почтовых ящиков в доме В, а владельцы недвижимости в доме С и вовсе не должны платить из своего кармана за работы и услуги в двух других домах. Именно об этом говорит методика и все законодательство в сфере ЖКХ. И именно поэтому у каждого дома, входящего в состав КСК, должна быть своя годовая смета расходов на управление и содержание, и делить ее нужно только между собственниками квартир/недвижимости в данном доме.
Размер платежей зависит от высотности, площади и объема работ в доме
После того, как руководство КСК вместе с советом дома провели осмотр, составили на каждый дом дефектный акт и подсчитали для них сметы расходов на год, наступает следующий этап.
Расчет размера ежемесячных платежей для собственников каждого дома в отдельности.
Государство установило специальную единую формулу расчета ежемесячных взносов собственников для всех домов в Казахстане. Почему-то в последней редакции две функции - управление и содержание общедомового имущества - стали называть только управлением, поэтому во избежание путаницы мы оставили прежнюю формулировку «на управление и содержание». Остальные данные приводятся без изменений.
«10. Размер расходов на управление и содержание объектом кондоминиума зависит от перечня, состава, периодичности работ и рассчитывается по формуле:
В = (Р – Д )/(S *12 месяц),
где:
Показатель «Р» включает в себя две функции: расходы на управление и расходы на содержание общедомового имущества в доме. Помимо годовой сметы расходов на содержание необходимо рассчитать сумму расходов на управленческий аппарат. Смотрим, как виды расходов туда включены:
«5. На управление объектом кондоминиума, за исключением содержания общего имущества объекта кондоминиума, входят следующие расходы:
Далее необходимо определить общую сумму: расходы на содержание общедомового имущества и расходы на управление.
«Сумма расходов на управление объекта кондоминиума рассчитывается по формуле:
Р = (Р управление объектом кондоминиума, за исключением содержания общего имущества объектом кондоминиума, + Р содержание),
где:
Покажем на примере.
После обследования дома, был составлен дефектный акт и подсчитана необходимая сумма на содержание общедомового имущества данного дома на год – 3 миллиона тенге.
Значит, Р содержание= 3 000 000 тенге.
КСК подсчитал свои расходы на управление и определил их на данный дом – 900 тысяч тенге за год. Соответственно,
Р управление = 900 000 тенге
Р (год) = 3 000 000 + 900 000 = 3 900 000 тенге
КСК получает за сдачу в аренду для рекламы на данном доме – 10 тысяч тенге в месяц, т.е. в год сумма составит - 120 тысяч тенге.
Получаем, Д = 120 000 тенге.
Предположим, что общая полезная площадь квартир и коммерческих помещений в доме составляет 7 тысяч кв.м.
S = 7 000 кв.м
Подставляем в формулу:
(3900 000-120 000)/(7000х12) = 3 780 000/84 000 =45 тенге/кв.м
Соответственно, в данном доме ежемесячный платеж для собственников на управление и содержание общедомового имущества составит 45 тенге за 1 кв.м.