Несколько банков в Казахстане решили приостановить выдачу ипотечных займов. Об этом на днях сообщил портал Krisha.kz. Какие-то из них прикрыли все программы «до уточнения», а какие-то ввели пока что некоторые ограничения, разрешив выдачу кредитов, например, лишь на первичное жилье от застройщиков-партнеров. При этом «БЦК и Алтын, которые больше зависят от рыночного и депозитного фондирования, первыми нажали на паузу».
Эксперты полагают, что, по большому счету, дело в поднятии базовой ставки Нацбанком до 18 процентов годовых. Также может сыграть свою роль еще один фактор – с 1 ноября планируется снижение ставок по ипотеке с 25 до 20 процентов. С одной стороны, оно вроде как вводится, чтобы сдержать рост стоимости кредитов. С другой, как считают специалисты, «резко сокращает маржу банков». Иными словами, «на вторичном рынке эта разница стала минимальной, поэтому выдавать ипотеку стало экономически невыгодно, и сейчас банки второго уровня закрывают ипотеку на вторичное жилье, переориентируясь на новостройки – партнерские программы с застройщиками, где условия можно регулировать совместно».
Чем это может обернуться для казахстанцев? Вернутся ли банки снова к выдаче ипотеки? За комментариями Caravan.kz обратился к экономисту-эксперту Марату Абдурахманову.
- Все просто по определению. Ипотеки под 22 процента не бывает – это далеко не доступная ипотека. Откуда такие цифры? Сегодня Нацбанк дает краткосрочный заем банку второго уровня под 18 процентов, который должен получить свою прибыль, застраховать за два процента. В итоге минимальная ставка – 22 процента. Если кто-то согласится на такой ипотечный заем, то за 20 лет рассрочки выплатит банку четыре квартирные стоимости сверху. И, по определению, это уже не ипотека, а какой-то кабальный договор. Да и потом, в течение 20 лет вряд ли кто-то сможет зарабатывать такие деньги – порядка 2,5 миллиона тенге в год, которые нужно будет просто отдавать банку. У кого получится? Это изначально нереально.
Во-вторых, те, кто сейчас оформляет ипотеку, делают это по программам банков, где предельный срок – от 7 до 10 лет. И ставка в размере 22-23 процентов там, действительно, была. Но сегодня, после упомянутого роста ставки, предлагаются уже другие условия, то есть фактически – 25+ процентов. Но ипотеки под 25 процентов также не бывает. Для сравнения приведу Германию, где коммерческий кредит выдается под шесть процентов, а ипотечный – под три процента. А что происходит с так называемой ипотекой в Казахстане? Во-первых, строительные компании, которые строят высотные дома по всей республике, продавали и продают их через банки. Теперь же выплаты за жилье могут быть увеличены, и клиент начинает задумываться о том, зачем ему отдавать 70 процентов дохода за жилье, которое могут отобрать в любой момент по новым законам? Все это может привести к тому, что строителям будет невыгодно строить, банкам будет невыгодно оформлять ипотеку, а гражданам будет невыгодно хранить свои деньги в этих самых банках. Все это мы видели в 90-е годы прошлого века, когда казахстанцы держали свои сбережения «под подушкой». К чему это привело? Думаю, многие помнят истории закрывшихся тогда банков. И сегодня все повторяется один в один. Скажу больше – высокая ставка всегда приводит к высокой инфляции. Так зачем ее поднимают? – задается очередным вопросом аналитик.
Своим мнением о происходящем поделился и эксперт Расул Рысмамбетов, который считает, что «причина очевидна – повышение базовой ставки до 18 процентов».
- По идее такая ставка должна за пару месяцев управиться с инфляцией. Однако есть нюанс – ипотека, вероятнее всего, вырастет на 2.5-3 процента, иначе банки, включая «Отбасы», могут лишиться значительной части своей прибыли. По сути, повышение ставки сокращает не доходность, а ширину основания пирамиды, то есть долю клиентов, способных обслуживать долг. Поэтому банки второго уровня, скорее всего, должны будут пересматривать модели ценообразования. Если они так не сделают, то торпедируют свой же портфель. А базовая ошибка многих банков может быть в виде попытки механически поднять ипотечную ставку на величину, равную изменению базовой. Что ведет к потере рынка и удару по прибыли, - полагает экономист.
Таким образом, как считают аналитики портала Krisha.k, «банкам выгоднее не кредитовать, а зарабатывать без риска».
- То есть проще зарабатывать на арбитраже – на разнице между двумя ставками. Например, те, кто привлек депозиты по 14–15 процентов, могут разместить эти деньги в инструменты Нацбанка под 17 процентов без кредитного риска. Средняя себестоимость фондирования у крупных банков – 10-12 процентов, благодаря бесплатным текущим счетам. Это позволяет получать банкам 3–3,5 процентных пункта чистой маржи, ничего не кредитуя, - заключили специалисты.