Подводные камни рынка недвижимости

Элитное жилье – цены не падают

– Рынок жилой и коммерческой недвижимости остается стабильным: за кризисом идет застой, который характеризуется низкой платежеспособностью и ужесточением требований по ипотечному кредитованию со стороны банков. Особенно это касается размера первоначального взноса и наличия стабильного высокого дохода, – ответил на наш вопрос председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков профессор Александр КАЛИНИН.

Между тем директор оценочной компании Ержан ЖУМАХАНОВ поделился с нами впечатлениями от рынка:

– На алматинском рынке недвижимости в одном и том же районе две одинаковые квартиры или два земельных участка могут уйти, скажем, за 150 тысяч и за 300 тысяч долларов. Можно сегодня купить по одной цене, а завтра не факт, что вы продадите недвижимость и за цену вдвое меньше. В среднем цена за квадрат на вторичном рынке держится в размере около 1550 долларов, а на первичном рынке, в элитных районах стоимость может доходить до 5 тысяч долларов за квадрат.

Александр Калинин, отмечая критерии элитности, подчеркнул, что элитное жилье имеет от 15 до 20 требований по местоположению, этажности, материалу стен, дополнительным услугам:

– Серьезных изменений по цене на элитное жилье не произошло. “Метры ждут своего покупателя”. И не сомневайтесь – дождутся! Что касается новых элитных комплексов – ни в Астане, ни в Алматы о таковых не слышал. И с продажей построенных – тоже проблема!

Что касается цен за аренду жилья, то, по данным экспертов, она тоже мало изменилась, поскольку, не имея возможности купить жилье, люди берут его в аренду. За однокомнатную в верхней части Аузовского района просят 300–400 долларов в месяц, в районе аэропорта – 300 долларов, а на Кунаева – Гоголя двухкомнатную сдают за 900 долларов.

Кризис образумил?

– Серьезных подвижек на рынке недвижимости ожидать не стоит, – продолжает Александр Калинин. – Кризис всех образумил. Обратите внимание: в среднем цены на жилье в Алматы снизились на 40–50 процентов в зависимости от местоположения. Определенное сезонное повышение в пределах до 10 процентов будет в сентябре–октябре. Причины известны – начало учебного года, доходы от сбора урожая, активизация экономики после отпусков и т.д. В другие периоды изменение цен на рынке недвижимости обычно соответствует уровню инфляции.

По данным президента Казахстанской федерации недвижимости Александра КИМА, спросом сегодня пользуется готовое жилье в чистовой отделке:

– Многие “наелись” долгостроя и не хотят нести дополнительные риски. В связи с тем, что последние два года почти не строилось нового жилья, а только завершалось начатое, в ближайшие несколько лет будет наблюдаться его дефицит… Но конечная цена, к примеру, в том же жилом комплексе “Жетысу-2”, несмотря на цифру в 1200 долларов за квадрат, многим показалась неподъемной, поскольку площадь квартир достигала 100 и более квадратов. Куда большим спросом пользуются квартиры в новых домах в районе “КамАЗцентра”, ожидается завершение строительства домов “Куата” в “Тастаке”. Однако большинству такое жилье не по карману…

Будьте очень осторожны!

По данным, озвученным Премьер-министром Казахстана Каримом Масимовым, в эксплуатацию в первом полугодии 2011 года введено 2,7 млн. квадратных метров жилья. Это на 1,2 процента ниже прошлогодних объемов. В то же время, по данным экспертов, инвестиции в строительство с начала года выросли на 26,3 процента. А значит, есть шанс реализовать план, заложенный в Госпрограмме жилищного строительства на 2011–2014 гг.

По данным Александра Калинина, в период строительного бума (2005–2008 гг.) в Алматы вводилось в строй до 1,2 млн. кв. м жилья в год, преимущественно коммерческой застройки. В Астане этот показатель на 30–40 процентов ниже. За последние полтора-два года темпы строительства заметно снизились, достраиваются проблемные жилые комплексы с участием средств акиматов и бюджетных денег. В них дают квартиры проблемным дольщикам, остальное реализуют в чистовой отделке по коммерческой цене – 1000–1250 долларов за 1 кв. метр. Причем эти районы – как в Астане, так и в Алматы – не самые лучшие.

Между тем в беседе с риэлторами мы уяснили интересную вещь: на рынке готовится что-то новое, и пока об этом можно только догадываться:

– Есть ряд проектов, которые будут запущены по другому сценарию, но мало кто еще понимает, что они собой представляют. Сегодня ситуация напоминает 2001 год, когда мы еще не знали, что нас ждет, а позже получили мыльный пузырь во всех секторах недвижимости. Людям нужно быть очень осторожными!

Об одном из таких возможных сценариев поведал Александр Калинин:

– Разные форматы готовятся регулярно. Сейчас этим занимается Фонд недвижимости “Самрук-Казына”. Если бы не было проблемных, обманутых дольщиков, то строительство жилья фонду обходилось бы в 550–600 долларов за 1 квадратный метр.

Кредиты не по зубам?

Итак, спрос на жилье “для себя” в Казахстане все еще не удовлетворен, и оно остается недоступным. При таком раскладе вопрос о кредитовании вновь выходит на первый план. И хотя банки утверждают, что за этот год выдали кредитов на 65 процентов больше, чем в прошлом, условия кредитования остаются жесткими и забюрократизированными. Возможно, это пока один из факторов, сдерживающих рост средней стоимости квадрата на уровне, близком к ставке инфляции, и предостерегающих население от кабального ипотечного договора.

Продолжение темы – в следующем номере