Жилой комплекс под прикрытием апарт-отеля: что строят вместо гольф-клуба на Аль-Фараби?

Корреспондент Caravan.kz выяснила, почему это может быть проблемой для города.

На проспекте Аль-Фараби, напротив мечети Нұр-Мүбарак, сегодня активно роют котлован. Забор стоит, техника работает. Там, где раньше был гольф-клуб, теперь стройплощадка. Формально здесь возводят многофункциональный деловой центр Capital Financial Center, который включает в себя офисы, рестораны, торговые помещения и апарт-отель. В прошлом году собственник получил предпроектную документацию. Но, как выяснилось, в составе этого комплекса может быть ЖК. А это уже в корне меняет дело.

Когда апартаменты вдруг становятся квартирами

Если верить объявлению на сайте kapster.kz, на том самом участке появится ЖК «Capital Financial Center». Трёхэтажный, на 125 квартир, площадью от 38 до 124 квадратных метров. Класс заявлен как «элит», цена — от 1,5 млн тенге за квадрат. Возможно, в проект внесены изменения (администрация сайта рекомендует уточнять детали у застройщика). Но сам факт существования такого объявления настораживает. Ведь это не апартаменты и не офисы, а полноценные квартиры. Те самые, в которых живут постоянно, оформляют прописку, возят детей в школу и спорят с соседями из-за парковочных мест.

Ранее kz.kursiv.media тоже писал о многофункциональном деловом центре на этом месте, с отелем, офисными зданиями, торговым центром… И, возможно, жилым комплексом. Мы позвонили в отдел продаж Capital Invest Construction и прямо спросили: «Будет ЖК или нет?» Приятный женский голос ответил, что пока нет информации. Может, планы поменяются, сейчас ничего по ЖК не известно. То есть, формально не исключено?

Напомним также, что в прошлом году управление городского планирования и урбанистики сообщало, что участок принадлежит ТОО «Capital Life», а его целевое назначение — для обслуживания населения, временного проживания, гостиницы, фитнес-клуба, офисов, ресторанов и спортивно-оздоровительного комплекса. О жилом комплексе в этом перечне не говорилось ни слова. Собственник, по данным акимата, получил предпроектную документацию на строительство многофункционального бизнес-центра в порядке, установленном законодательством страны.

В итоге складывается странная картина: в объявлениях о продаже жильё есть, а в публичных градостроительных документах его как бы нет.

Что же получается? Отдел продаж не подтверждает ЖК, но не исключает в дальнейшем его появление. В публичных градостроительных документах его вроде бы нет. Но, похоже, проект может измениться. По этому поводу мы отправили запросы в компанию и акимат.

Почему жильё — это не просто здание?

Для обывателя разница между апартаментами и квартирой кажется формальной. Стены те же, окна те же, кухня та же. Но для города и закона разница принципиальная.

Жилой дом — это автоматическая нагрузка на школы, детсады, дороги, поликлиники и инженерные сети. Поэтому жильё нельзя просто так добавить между офисом и рестораном. Его нужно отдельно закладывать в градостроительные документы, считать плотность застройки, парковки и социальную инфраструктуру. В статье 49 «Жилая зона» Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» об этом чётко сказано.

Апарт-отель не регулируется так же строго, как многоквартирный жилой дом. Формально это временное проживание, почти гостиница. Для него применяются строительные нормы 3.02-06 «Проектирование гостиниц», где нет требований по школам, детсадам и другой социальной инфраструктуре. И когда в одном и том же проекте одновременно фигурируют и апарт-отель, и жилой дом, возникает вопрос, а всё ли здесь правильно оформлено.

Рыть котлован законно, а строить жильё — нет

Подготовительные работы на площадке (забор, котлован, техника) сами по себе ничего не нарушают. На подготовительном этапе застройщик вправе оградить территорию, провести инженерные изыскания и начать земляные работы. Для этого достаточно предпроектной документации. Но строительство жилого дома — это уже другой уровень разрешений.

В открытых источниках пока нет чёткого подтверждения, что жилой комплекс в составе Capital Financial Center получил все необходимые разрешения.  И если в проекте действительно предусмотрен ЖК, то логично показать, на каком основании и в каком статусе он строится. Закон требует, чтобы жилье было зафиксировано в проекте детальной планировки. Это значит, что количество квартир, их расположение и этажность должны быть согласованы с градостроительной документацией.

Застройщик обязан обеспечить будущих жильцов детским садом и школой. Да, рядом есть частная школа Haileybury, но у неё есть лимит на количество учеников, особенно в младших классах. Далеко не все семьи смогут устроить туда ребёнка, и придётся искать альтернативные варианты.

А что с медучреждениями? К какой поликлинике будут прикреплены будущие жильцы?

Отдельный вопрос — инженерные сети. Если участок изначально предназначался для строительства офисов и апарт-отелей, то все инженерные расчёты делались под временное или дневное пребывание людей.

Жильё — это совсем другое. Оно означает постоянное проживание, круглосуточное потребление воды и электроэнергии, пиковые нагрузки утром и вечером, стабильный объём бытовых стоков. В таких условиях сети будут работать на пределе, а риск аварий и перебоев резко возрастет. С электроснабжением ситуация аналогичная.

И, возможно, сейчас самое подходящее время выяснить, что именно здесь строят — бизнес-центр с апарт-отелем или жилой дом с видом на Аль-Фараби. Разница, как ни странно, есть.