Как победить плохих соседей в жилых домах

К примеру, соседка сверху у нашей читательницы наотрез отказывалась пускать к себе сантехников для ремонта стояка холодной воды в туалете. Отключили воду в подвале, народ сидел без воды, а той – хоть бы хны, не пущу – и всё. Другая история – стояки отопления. Наши герои живут на последнем 5-м этаже, соседей снизу убедить поменять старые трубы сообща получилось, а нижние три этажа ушли в отказ, в результате зимой в квартире стоит холод, из-за засоров горячая вода не может подняться. Понятно, что в обоих случаях обращались в КСК, новые структуры ОСИ или ПТ пока там не избраны, но результат нулевой. Забегая вперед, скажу, что в первом случае нам удалось помочь открыть входную дверь и устранить течь, со вторым придется еще повозиться – продление сроков жилищной реформы негативно влияет на умы отдельных управдомов, но алгоритм действий для собственников один, и успешный.

Вопрос собственности. Стояки в многоквартирных жилых домах относятся к общедомовой, а не индивидуальной собственности.

Здесь не важно место, через которое они проходят: квартира, частная клиника или ломбард на первом этаже. Стояк – собственность общая, и за его работоспособность и целостность отвечает руководитель КСК или объединения (ОСИ), или простого товарищества (ПТ). Старая ушлая гвардия об этом знает хорошо, оттого многие годы старается через свои лоббистские группы склонить чиновников внести изменения в Закон “О жилищных отношениях” и отнести стояки к индивидуальной собственности, читай: персональной ответственности самих собственников. Но те не внимают доводам управдомов, более того, при внесении последних поправок в законе отдельно прописали перечень того, что считается общедомовым имуществом. “…4. К общедомовым инженерным системам относятся системы, находящиеся в многоквартирном жилом доме за пределами или внутри квартиры, нежилого помещения и обслуживающие две (два) и более квартир, нежилых помещений, а именно системы: холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков, до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, внутреннего противопожарного водопровода, до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также оборудования, расположенного на этих сетях… (статья 40 Закона РК “О жилищных отношениях”). Мы привели только часть статьи, аналогично прописаны системы отопления, газоснабжения, мусоропровода, электроснабжения и канализации.

Умыть руки. Сообщество председателей КСК настойчиво уклоняется от ответственности, потому что недобросовестные собственники, подобно тем, о которых говорится в наших историях, наотрез отказываются допускать их и ремонтников в свои квартиры.

Как правило, делается это не только из-за скверности характера, а потому, что в ванных комнатах наши люди предпочитают закрывать непрезентабельные трубы коробами из гипсокартона и кафеля, и ломать такую красоту не желают никак. Ведь как рассуждала соседка, затопившая квартиру снизу, из первой истории: ну посижу без воды чуть-чуть, остальным это быстро надоест, включат воду, как миленькие. Отсидеться не получилось, нашлись аргументы посерьезнее водяной блокады.

Суды всех вылечат. Сломать сопротивление получилось после того, как по нашей рекомендации гражданке сунули статью в “КАРАВАНЕ” и стали цитировать статьи Закона “О жилищных отношениях”, пообещав довести дело до суда. Цена вопроса оказалась для скандальной дамочки отрезвляющей. Во-первых, нарушитель обязан выплатить потерпевшему собственнику сумму ущерба, это прописано жестко: “1. Если собственник квартиры, нежилого помещения наносит ущерб другой квартире, нежилому помещению, общему имуществу объекта кондоминиума, он обязан устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению (статья 39)”. Во-вторых, в случае разбирательства дела в суде нарушительница обязана будет оплатить все понесенные расходы: государственную пошлину, услуги юриста и строительную экспертизу. Эксперт должен будет засвидетельствовать фактически понесенный ущерб, описав каждую мелочь: от отвалившейся штукатурки до повреждений электропроводки и тому подобное, а также подсчитать причиненный убыток. Услуги строительных экспертов, как и юристов, стоят недешево, оттого и ум встает на место быстро, по нашей истории можно говорить о 300 тысячах тенге за “затопить соседей”.

Ломайте, Шура. Помимо денег хорошим аргументом считается еще одна статья закона, по которой собственник недвижимости либо его арендатор обязаны допустить пострадавших от них соседей, членов совета дома, управляющего, ремонтников, если “необходимы проверка состояния, ремонт или замена общего имущества объекта кондоминиума…(статья 38)”. На практике процедура доступа для особо упрямых может выглядеть неприглядно – потерпевшие совместно с руководством КСК, ОСИ или ПТ, а также управляющей компании имеют право привлечь участкового и сотрудников МЧС. В случае угрозы жизни и здоровью входную дверь могут и сломать. Одним словом, перспективы удручающие, оттого на упрямцев действующие. Правда, подобные сложности сильно огорчают и портят настроение управдомам, но что поделаешь, закон-то по их страстному желанию не изменили, наоборот, ужесточили. Потому придется напрягаться.

Тепло в дом. Реальные и дорогостоящие перспективы отрезвили соседку, отказывающуюся устранять течь, но не сильно помогли нашим героям с холодными батареями. В этом случае, как ни прискорбно, но без суда не обойтись. Причем оказывать давление придется не столько на соседей трех нижних этажей, сколько на председателя КСК либо руководителей ОСИ или ПТ. Как помним, стояки – это не индивидуальная собственность, а общедомовая, потому и спрос с руководства домом. В вашем доме потекла крыша: что надо делать

Двигаться лучше в двух направлениях – первое и беспроигрышное: озаботиться расходами на содержание общедомового имущества и накоплениями на капитальный ремонт. Просим показать выписку с банковского счета о движении денег и отчет о расходах за последние пару лет.

Кочевряжится – показываем пункт 6 статьи 32 “Содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Вам необходимо показать серьезность намерений: у оппонента не должно быть мысли, что вы просто так забудете обо всем. Параллельно запускаете процедуру по принуждению к замене отопительных стояков. Подаете в письменном виде заявление о том, что горячая вода по трубам отопления к вам не поступает, просите составить акт и произвести замену стояков. Управдом обязан прийти для проверки вашего обращения вместе с сантехником. Проверять тепло будут во всех квартирах или нежилых помещениях, которые охватывает данная система. Обязательно попросите ознакомить вас с результатами проверки. Как правило, замена стояков отопительной системы – дело экономически выгодное лично для председателя, потому у вас имеется шанс получить единомышленника. Пугать упрямцев судом будет уже он, поясняя им, что после вашего обращения в суд ему придется подать иски уже на них, так как они препятствуют проведению ремонтных работ. Он же расскажет им о статье 38, которая обязывает всех собственников быть пай-мальчиками и пай-девочками и добровольно пускать к себе в дом ремонтников. Одним словом, перспективы и в этом случае имеются. Добавлю также, что лучше не спешить самим с заменой стояков отопления, любит коммунальная публика цепляться к таким вещам, мол, вот заменили без нас, потому ничего не работает. Придется тратить время и силы, доказывая им очевидное. Правда, упоминание суда и расходов на его проведение, а также стоимость строительной экспертизы, которая обязательно докажет, что всё у вас в порядке, оказывает благотворное влияние на этих ребят.

Средства связи. Всегда хорошо всё снимать на видео, комментировать съемку, указывая дату и место с его адресом, а также переписываться с помощью смс либо WhatsApp и Telegram.

Все телефонные номера сейчас в стране имеют свои реальные имя и фамилию, оттого легче будет работать в суде. Мой опыт был позитивным, была пара негативных ситуаций, и оба раза мои соседи приходили в себя после твердого и письменного обещания обратиться в суд, если они не захотят решить проблемы по-соседски, устные беседы на них не действовали. Полезно добавить в конце поста, что вы просите считать это обращение досудебной претензией. Вроде бы малость, а эти несколько слов – обязательная законодательная процедура досудебного урегулирования.

Законодательство по теме:

1. Закон РК “О жилищных отношениях”

2. Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

3. Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума

5. Типовой устав объединения собственников имущества

6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности

7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума

8. Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания

9. Закон РК “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”

10. Об утверждении Типового положения о жилищной инспекции