Элитные «жаровни»: как «Базис-А» оставил ЖК без охлаждения?

Жители жалуются на невыносимую жару. Температура в помещениях поднимается до 40 градусов.

Как такое могло произойти? Всё оказалось до банальности просто. Из-за особенностей архитектуры установить кондиционеры в этом доме невозможно, поэтому охлаждение происходит через чиллеры (специальное оборудование). Но эти самые чиллеры застройщик «Базис-А» отключил, сославшись на долги жильцов по электроэнергии. Тем временем жители продолжают страдать от жары.

«На последних этажах — просто парилка. Уже были случаи тепловых ударов, вызывали скорую. Кто-то пытается установить кондиционеры за свой счёт, но дом стеклянный, не везде это возможно», — объяснил адвокат Ермек Увалиев, который сейчас отстаивает интересы жильцов.

Его рассказ — не просто перечень фактов, а хроника коммунального конфликта, где замешаны долги, неработающие системы, завышенные тарифы и, возможно, откровенное злоупотребление положением со стороны застройщика.

Как всё началось: долг, который никто не выбирал

— Новый состав ОСИ и новая управляющая компания работают с октября 2024 года. Когда мы пришли к управлению, уже существовала задолженность перед «Базисом» в размере порядка 52 миллионов тенге, — рассказал Ермек Увалиев, — Эта сумма накопилась за несколько месяцев (с июня по август 2024 года). Мы провели анализ и выяснили, что система чиллеров работала некорректно, что привело к огромному потреблению электроэнергии и, соответственно, к долгу. Понимаете, чиллер должен работать в автоматическом режиме, по принципу, схожему с котлом: когда температура достигает определённого уровня, он отключается, а при повышении включается снова. Однако в нашем случае система работала непрерывно на полной мощности, без автоматического отключения. Именно из-за этого и образовались такие высокие счета за электроэнергию.

— Но почему система была в таком состоянии?

— Есть ещё один важный момент. Проект самого жилого комплекса разработан таким образом, что установить обычные кондиционеры практически невозможно (здания полностью стеклянные). Возникает логичный вопрос, почему застройщик сразу не предусмотрел возможность установки систем индивидуального охлаждения? Ведь в большинстве жилых комплексов чиллеров вообще нет. Люди просто ставят кондиционеры в свои квартиры. Мы, как представители ОСИ, сказали бы жильцам: «Ребята, устанавливайте себе «кондёры», и не будет никаких проблем».  Но в «Нурлы Тау» такой подход оказался невозможным, и это тоже вина разработчиков проекта.

И вот ещё, в других блоках предусмотрена резервная чиллерная система, а в наших ее почему-то нет. Почему, неясно. Я считаю, что резервная система у нас всё же предусмотрена проектом, просто она либо не введена в эксплуатацию, либо удерживается застройщиком. А по нормативам она обязана быть, резервный чиллер нужен на случай поломки основного оборудования, чтобы здание не оставалось без охлаждения. В других блоках, если что-то ломается, автоматически подключается резерв, а у нас такой возможности нет.

В настоящий момент мы уже подали заявления во все профильные госорганы, сейчас ведётся разбирательство. Но есть один принципиально важный момент, на котором я прошу вас акцентировать внимание: жителям выставляют тариф за электроэнергию, как для коммерческого сектора.

— Вы считаете, что застройщик делает это намеренно?

— Да, абсолютно. Сейчас они продолжают строительство новых блоков, активно идут работы. И теперь «Базис» говорит открыто, мол, пока мы не достроим, трансформаторную подстанцию (ТП) передавать на баланс города не будем. Но это их внутренняя проблема, не жильцов. В законе о жилищных отношениях чётко прописано: ТП и инженерные сети должны быть переданы в коммунальную собственность в течение шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию. А дом был сдан в 2014 году, с тех пор прошло уже одиннадцать лет.

Из-за того, что ТП до сих пор не передана, жителям начисляется тариф на электроэнергию, как для коммерческого сектора. Почему люди должны всё это время переплачивать? По нашим расчётам, разница составляет 3 тенге с каждого киловатта, а жилой комплекс в среднем потребляет 300–400 тысяч киловатт в месяц.

Исполнительная надпись и угроза блокировки счетов

— Вы планируете предпринимать какие-то действия?

— Сейчас мы ждём официальных заключений от государственных органов, они нам нужны для обоснования позиции в суде. Я уже проверил все счета, сверки, документы и могу с уверенностью сказать, что все претензии обоснованы. Там действительно, как говорится, полный беспредел. И вот что особенно важно. Компания «Базис» уже получила в отношении нас нотариальную исполнительную надпись на сумму 32 миллиона тенге. Согласно закону, если дело уже передано в суд и есть судебный акт, отключать коммунальные услуги категорически запрещено. А что сделали они? Они и электроснабжение отключили, и исполнительную надпись оформили, и теперь через судебного исполнителя пытаются заблокировать расчётный счёт ОСИ. А как в таких условиях должно функционировать объединение собственников? Это очевидное давление и нарушение закона.

Кроме того, важно понимать, что электричество никто не имеет права отключать в одностороннем порядке. Существуют чёткие процедуры взыскания долгов, прописанные в Гражданском кодексе. В отношении юридических и физических лиц действуют определённые нормы, и всё должно происходить строго в правовом поле. То, что сейчас делает «Базис», нарушает эти нормы сразу по нескольким направлениям.

Исполнительную надпись по задолженности мы получили недавно. Судебный исполнитель нас уже предупредил, что арестует все наши счета.

Что касается чиллерной системы, мы намерены добиваться справедливого решения и широкой огласки нашей ситуации через обращения в акимат и другие доступные каналы. Быть застройщиком — не значит иметь безграничную власть в доме, который был построен и сдан в эксплуатацию более 17 лет назад.

ОСИ рассматривает отключение чиллеров как попытку давления и мести за то, что жители воспользовались своим законным правом — сами выбрали тех, кто будет управлять домом и распоряжается деньгами жильцов. Только после этого дом наконец-то начал получать должное внимание и уход.

Нам плевать на ваши споры — дайте холод

— Насколько я поняла, жильцы недовольны работой ОСИ.

— Конечно. Люди справедливо возмущаются и спрашивают: «Где наш холод?» Им не важно, кто виноват: «Базис» или ОСИ, им безразлично, какие есть долги, и кто за что отвечает. Им важно, чтобы в квартирах было прохладно. И в этом смысле они абсолютно правы.  У нас есть все необходимые документы: протоколы, переписка, записи встреч. На днях будет очередная встреча с представителями «Базиса» в управлении жилья. А ее результатах мы сообщим вам дополнительно…

Чем же все это закончилось? Казалось бы, громкие заявления, обвинения в давлении, претензии к «Базису» за отключённые чиллеры и 32 миллиона исполнительной надписи — всё это обещало перерасти в масштабную коммунальную драму с юридическим накалом. Но вдруг случилась поразительная трансформация. После встречи представителей ОСИ с «Базисом» из первоначального варианта статьи попросили убрать целый раздел, посвящённый теме тарифов. Представители ОСИ просто убрали этот фрагмент при согласовании текста, мотивируя это «технической правкой».

А ведь адвокат Ермек Увалиев  уверял, что это не просто сбой системы, а целенаправленное давление со стороны компании. По его словам, «Базис» действует вне правового поля: отключает электричество при наличии судебного разбирательства, оформляет исполнительную надпись на десятки миллионов и параллельно пытается арестовать счета ОСИ. Всё это, как уверял юрист, — прямое нарушение законодательства.

И особенно, конечно, цепляла история с тарифами. Объединение установило 229 тенге за квадрат, а «Базис», по словам адвоката, вежливо, но твёрдо намекнул: «600 тенге, и вы всё равно с нами всё подпишете, деваться вам некуда». Ермек Увалиев также сообщил, что другие корпуса комплекса, обслуживаются по куда более щедрому тарифу — 1000, а то и 1200 тенге для коммерческих помещений. Согласитесь, разница ощутимая.

Помимо этого, по словам адвоката, представители ОСИ собирались ставить отдельный счётчик, чтобы проверить, сколько электричества система реально потребляет в месяц. Были подозрения, что фактическое потребление не соответствует тем расчётам, которые предъявил «Базис» за четыре месяца работы чиллера. И что, по факту, цифры могли быть завышены, потому как к системе могли подключить коммерческие объекты.

Но после встречи представителей ОСИ с «Базисом» все эти заявления попросили убрать. Пункты про тарифы вырезать. Даже фраза о том, что «не просто административное нарушение, а хищение» попросили удалить.

Теперь никто не берётся утверждать, останется ли тариф на прежнем уровне. А жителям остаётся лишь наблюдать, как бывшие принципы самоуправления растворяются в дымке переговоров. Что там решили, остаётся за кулисами. Но, как говорится, если тишина после бурного конфликта наступает слишком внезапно, значит, кто-то с кем-то всё-таки о чём-то договорился.

Обновление: После того, как вышла статья, представители ОСИ сообщили, что с помощью госорганов, в частности Управления жилищной инспекции «Базис» удалось склонить к подписанию медиативного соглашения. В рамках договоренностей, долг жильцов будет погашаться поэтапно в течение нескольких месяцев. Кроме того, «Базис» пошел навстречу жильцам и подключил электричество.