Заговор "прорабов", или Почему не падают цены на жилье

Что стоит за красивыми данными

В январе – феврале 2015 года в Казахстане, по данным Комитета по статистике, сдано в эксплуатацию 1 миллион 340 тысяч квадратных метров жилья. Это больше, чем было за первые два месяца и 2012, и 2013, и 2014 годов. Это даже больше, чем сдавалось в лучшие годы строительного бума. Тем не менее из-за нехватки денег рынок недвижимости в стране в состоянии стагнации.

По сути, эти данные отражают лишь массовое закрытие уже начатых проектов и переход к росту частного сегмента. Если 2–3 года назад доля частного строительства составляла около 40 процентов, то сегодня она уже превысила половину. При этом 7 процентов от всего жилья было построено по бюджетным программам.

– Ситуация сложилась очень сложная, говорить о рынке недвижимости уже нельзя. Классический рынок формируется из спроса и предложения. Так вот на этом рынке сейчас нет предложения, – рассказал “КАРАВАНУ” вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Александр КАЛИНИН. – Если мы сравниваем рынки, например, автомобильный, то посмотрите, какое обильное предложение. Из-за этого снижается цена. Но какое предложение есть на рынке недвижимости? Если есть жилье, то люди там уже живут. Поэтому цена на недвижимость падать не будет.

Банкам не интересна ипотека

По словам эксперта, 65 процентов покупателей недвижимости покупали жилье за счет кредитов. Остальные – за счет накоплений. Но сейчас банки практически прекратили выдачу ипотеки. В результате на рынок перестали поступать деньги.

– Ипотека кратно сокращена. Банки теперь не заинтересованы в выдаче ипотеки, так как с ней связаны слишком большие риски. Кроме этого, они ужесточили требования к заемщикам по их доходности, – пояснил Александр Калинин. – Единственная причина этого – сокращение количества платежеспособных клиентов, так как те, кто мог купить жилье в соответствии со своими доходами, уже приобрели его. Покупать же недвижимость в коммерческих целях, чтобы только пристроить свободные деньги, смысла нет – после кризиса идет застой, когда квартиру или дом будет трудно продать.

Обращать внимание на рост объемов сдаваемого жилья, о котором говорят статистики, не стоит, считает эксперт, так как 65 процентов из всех новостроек приходится на Алматы и Астану. При этом столица тоже не является большим показателем для анализа. Это город чиновников, поэтому вся социальная инфраструктура развивается за счет бюджета и государственных компаний. Тот же “КазМунайГаз” или КТЖ могут гарантированно выкупать целиком многоквартирные дома для передачи своим сотрудникам. При оценке рынка следует ориентироваться на Алматы, здесь живет 2 миллиона человек. Но последние события не дают повода для оптимизма.

Никто не купит

– Кризис многому научил людей. Именно ипотечный кризис, затем – финансовый. Поэтому все будут достаточно осторожны, – убежден Калинин. – И в первую очередь – банки. Доля токсичных кредитов в секторе ипотеки достигает 45 процентов. Банки забиты неликвидными залогами в виде земельных участков, которые сейчас не представляют никакого инвестиционного интереса. Если с жильем можно что-то сделать – перепродать или сдать в аренду – то участки никому не нужны. К Алматы присоединили крупный район – Наурызбайский. И здесь тоже ощущается дефицит жилья. Но никто не строит. Почему? Никто не купит за такие деньги. Сегодня в месяц в Алматы совершается до 200 сделок купли-продажи жилья. Раньше такое количество сделок было в день.

При этом один сегмент рынка чувствует себя абсолютно спокойно – рынок элитного жилья. Квартира ценой в 3,5–4 тысячи долларов за квадратный метр может спокойно выждать своего покупателя, поэтому в этом сегменте никто не переживает за будущее. Но таких активов на рынке всего 5–7 процентов. Остальные 95 процентов рынка – в стагнации.

Надо контролировать!

Тем не менее у людей остается потребность где-то жить. Поэтому сейчас спрос переориентируется на рынок вторичного жилья. Оно дешевле из-за габаритов квартир. На вторичном рынке обычная площадь трехкомнатной квартиры – 70 квадратных метров. В новых домах таких маленьких квартир не бывает.

В России, которая испытывает такие же проблемы на рынке недвижимости, компании-застройщики пошли на уменьшение площади новых квартир. Но по сравнению с типовыми панельными домами в спальных районах новые квартиры больше и просторнее. Если раньше площадь обычной однокомнатной квартиры составляла 28–32 квадратных метра, а двухкомнатной – 56 квадратных метров, то сейчас – на 10–20 метров больше. То есть используются те же типовые проекты, но с улучшенной планировкой. Каждый метр жилья девелоперы делают более функциональным, отказываясь, например, от кладовых в квартирах малого формата. В Казахстане такой тенденции нет. Поэтому покупатели и ориентируются на вторичный рынок.

– Решение проблемы доступности жилья сегодня сводится к одному – строительству арендного жилья, – уверен эксперт. – Но для этого нужно контролировать ставки аренды, чтобы в семейном бюджете расходы на жилье не превышали 30–35 процентов, чтобы у людей оставались средства на житье, на обучение, на питание.