Рынок стабилизируется, когда цены станут вообще недосягаемы: почему казахстанцам не стоит уповать на падение стоимости жилья

Жилье в Казахстане продолжает расти в цене, однако эксперты спрогнозировали стабилизацию ситуации на рынке к середине года, передает Caravan.kz.

В июне текущего года стало известно, что бюджет льготной ипотечной программы «Баспана-хит» исполнен на 86 процентов и что ряд банков остановил прием заявок. В ответ на эти новости потоки покупателей устремились на рынок в попытках успеть в уезжающий вагон поезда «Баспана-хит». Ажиотажный спрос привел к 20-процентному росту количества сделок в начале июля.

Вопреки ожиданиям, в июле падения цен на рынке жилья из-за отмены популярной программы не произошло. Напротив, ажиотажный спрос спровоцировал существенный рост цен на рынке жилья. Согласно данным, которые приводит korter.kz, на первичном рынке в июле цены показали значительное увеличение – 1,0 процента в Нур-Султане и 1,5 процента - в Алматы. Особенно бурно отреагировал вторичный рынок Алматы, показав сразу 3 процента прироста. Для сравнения: на стабильном рынке среднемесячный прирост составляет 0,2-0,5 процента.

По словам независимого аналитика рынка недвижимости Анны Шацкой, на рост цен на недвижимость не повлияло завершение программы «Баспана хит». Эксперт отметила, что с начала 2021 года цены на первичное жилье в Нур-Султане и Алматы выросли на 7,1 и 16,2 процента, на вторичное – на 7,4 и 6,1 процента. Кроме того, рост цен в сегментах эконом- и комфорт-класса превысил 20 процентов.

Своеобразный «пузырь», выразившийся в удорожании недвижимости на 15-20 процентов, по мнению Анны Шацкой, образовался из-за предоставленной казахстанцам возможности использовать для покупки жилья часть пенсионных накоплений.

«С начала запуска программы ЕНПФ на рынок влилось около 1,6 триллиона тенге, что могло обеспечить более четверти спроса на рынке жилья. Для сравнения: весь бюджет «Баспана хит» составлял 600 миллиардов тенге. Влияние пенсионных средств на рост цен могло быть еще сильнее, но сдерживающим фактором было и остается снижение реальных доходов населения. Помимо программы ЕНПФ, высокие темпы роста цен обусловили льготные ипотечные программы со ставкой ниже ставки рефинансирования. Условия, когда доходность обычного банковского депозита перекрывает процент по ипотеке, являются привлекательными для инвестиций. А при отсутствии инструментов стерилизации льгот это провоцирует спекуляции на рынке. Стерилизация льгот – это контроль за тем, чтобы жилье, приобретенное по льготам, не возвращалось на рынок для перепродажи», - сказала Шацкая.

Генеральный директор сети офисов недвижимости «Метры» Галым Искаков в свою очередь отметил, что завершение «Баспана-хит» существенно отразилось на рынке жилья, потому что тот спрос, который откладывался, в июне-июле интенсивно себя реализовал. То есть когда люди поняли, что программа закрывается, они поспешили с покупкой.

«Сейчас на рынке затишье. Банки перестраиваются, предлагают свои новые программы. Теперь мы ждем окончательного предложения от всех банков с новыми условиями. Покупатели потихоньку начинают оформлять сделки по новым условиям. Но тут есть такой момент: новые программы предлагаются по более высоким ставкам. Но мы работаем над тем, чтобы донести людям, что ипотека не такая дорогая, чтобы отказываться от покупки. Так как в связи с повышением ставок всегда идет удешевление жилья, которое компенсирует рост ставок, и размер ежемесячного платежа окажется примерно на том же уровне», - отметил Исаков.

Анализ динамики цен на рынке жилья с начала 2000 года показал, что в периоды относительной стабильности (после схлопывания «ипотечного пузыря» 2007 года) средний темп прироста капитала на рынке жилья составляет 4-5 процентов в год. Вкупе с доходностью аренды (в среднем около 6 процентов годовых) это дает общую доходность жилья в 10-11 процентов годовых. Для нашей экономики эти показатели могут помочь распознать «надувание пузырей» на рынке жилья. Рост цен, превышающий данные ориентиры, свидетельствует о наличии высокой спекулятивной составляющей на рынке, что мы и наблюдали в течение года.

Основной предпосылкой к образованию пузыря на рынке жилья стало решение правительства о возможности использования части пенсионных накоплений для приобретения жилья. С начала запуска программы ЕНПФ (январь текущего года) на рынок влилось около 1,6 триллиона тенге, что могло обеспечить более четверти спроса на рынке жилья. Для сравнения: весь бюджет «Баспана-хит» составлял 600 миллиардов. Влияние пенсионных средств на рост цен могло быть еще сильнее, но сдерживающим фактором было и остается снижение реальных доходов населения.

Помимо программы ЕНПФ, высокие темпы роста цен обусловили льготные ипотечные программы со ставкой ниже ставки рефинансирования. Условия, когда доходность обычного банковского депозита перекрывает процент по ипотеке, являются привлекательными для инвестиций. А при отсутствии инструментов стерилизации льгот это провоцирует спекуляции на рынке. Стерилизация льгот – это контроль за тем, чтобы жилье, приобретенное по льготам, не возвращалось на рынок для перепродажи.

Конечно, на данный момент речь не идет о том пузыре, какой казахстанцы наблюдали в 2007-2009 годах, когда темпы роста цен достигали 50-70 процентов в год в течение нескольких лет, но удорожание жилья на 15-20 процентов за полгода дает основание назвать ситуацию пузырем. А судьба любых пузырей – это сдувание или схлопывание.

Таким образом, в ближайшие месяцы следует ожидать проседания и стабилизации цен на рынке жилья. Прогнозная модель, разработанная автором на основе Big data, показала, что при отсутствии альтернатив «Баспана хит» в том же объеме цены на жилье могут сократиться на 10 процентов в течение года. По мнению Анны Шацкой, к этому могут привести следующие причины:

• замедление потока средств ЕНПФ на рынок жилья;
• появление новых программ жилья по более высоким ставкам;
• снижение реальных доходов населения.

Эксперт рынка жилья и глава отдела продаж одного из крупных алматинских агентств недвижимости Ислам Азнабакиев в комментарии корреспонденту высказал два варианта развития событий в ценовом отношении на рынке недвижимости. 

«Вполне очевидно, что спрос на жилье в крупных городах на данный момент превышает предложение. Но в связи с тем, что спрос неплатежеспособный, то и рынок, и собственно цены росли лишь за счет государственных ипотечных программ. А финальный толчок к росту дала возможность использования части пенсионных накоплений – это 1,3 триллиона тенге.

Пользуясь этим спросом, застройщики и банки завысили цены, так скажем, наварившись и пролоббировав эту разовую акцию, что было особенно заметно в столице и в Алматы. Думаю, возможен такой сценарий, что они и дальше будут повышать цены, покуда люди берут их недвижимость. Когда цены станут просто недосягаемы для большинства, то тогда, возможно, они остановятся на каком-то пределе, но падения при таком развитии событий едва ли стоит ожидать.

Другой вариант: если не будет льготных ипотечных программ, никакие иные факторы не смогут толкать цены на жилье вверх в силу хотя бы отсутствия платежеспособного спроса. Тут не нужно быть Нострадамусом: ажиотаж вокруг пенсионных накоплений подходит к своему завершению – кому нужна была жилплощадь, те уже ее приобрели. Экономика на спаде, доллар растет, у народа денег нет, многим в регионах хватает лишь на пропитание да прочие бытовые траты. На этом фоне демпинг цен на недвижимость все же выглядит более реалистичным, и, возможно, его следует ожидать уже в этом году. Но опять же – если мы берем Алматы, то грандиозного падения ждать не стоит. Максимум – цены вернутся к прошлогодним показателям. Ключевым моментом является то, что спрос всегда рождает предложение», - отметил Азнабакиев.

Также немаловажным моментом в отношении этой темы, на наш взгляд, является то, что количество услуг по недвижимости в Казахстане сократилось впервые за семь лет. 

Аналитики finprom.kz отмечают, что объем услуг по операциям с недвижимостью в стране в первом квартале составил 268,1 миллиарда тенге. Этот показатель сократился на 5,5 процента по сравнению с прошлым годом, и это произошло впервые за семь лет, когда ежегодно объем услуг рос на 16,6 процента.

Большая часть таких услуг оказывается в Нур-Султане и Алматы (почти по трети на каждый город), при этом если в столице объем этих услуг вырос на 9,5 процента, то в Алматы он, наоборот, уменьшился на 16,7 процента. В целом в 10 из 17 регионов Казахстана объем услуг в секторе сократился.

Выросли с начала этого года только услуги по операциям и по аренде и управлению собственной недвижимостью - на 5,8 процента и посредничество по купле-продаже недвижимости производственно-технического назначения - 29 процентов. При этом сокращение в 2,1 раза произошло на рынке аренды и эксплуатации торгового рынка.

Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче внаем жилья и другого недвижимого имущества непроизводственного назначения (услуги риэлторов. - Прим. ред.) сократились за год почти на треть.