Коммерческие банки Казахстана получат доступ к бюджетному финансированию ипотеки

Государственные программы строительства, такие как «7-20-25» и «Баспана-Хит», спровоцировали рост цен на жилье. А действия единого оператора в сфере жилищного строительства – АО «Казахстанская жилищная компания» - создали условия для монополизации рынка строительства.

К такому выводу пришли эксперты Агентства РК по защите и развитию конкуренции (АЗРК) в отчете «О состоянии конкуренции на отдельных товарных рынках и принимаемых мерах по ограничению монополистической деятельности» за 2022 год, пишет Caravan.kz.

За 3 года средняя стоимость одного квадратного метра первичного жилья увеличилась на 48,5 % - с 290 до 430 тысяч тенге.

Главной причиной роста цен стало стимулирование спроса. С 2019 года на рынок жилья поступило 3,6 трлн тенге от реализации программ («7-20-25», «Баспана-Хит») и пенсионных накоплений. Однако спекулятивный рост цен со стороны застройщиков снизил эффект от социальных инициатив государства, в связи с чем основными бенефициарами поддержки стали строительные компании.

Темпы роста стоимости жилья не связаны с темпами роста цен на стройматериалы.

За 5 лет доля импорта материалов не изменилась: в 2017 году она составила 46 %, в конце 2021 года – 43 %. Объем производства стройматериалов за это время вырос в два раза. Но отечественное производство покрывает потребность только в базовых материалах. Зависимость от материалов с высокой добавленной стоимостью сохраняется на уровне от 50 % до 100 %.

На стоимость жилья также оказывает влияние государственное регулирование, доступ к земле и инфраструктуре. Закон 2016 года «О долевом участии в строительстве жилья» ужесточил государственный контроль за строительством. Но сам госконтроль до сих пор не внедрен. Не утверждены проверочные листы уполномоченным органом в сфере строительства. Акиматы не проводят проверку законности привлечения средств. Они ограничились публикацией списков застройщиков, не получивших разрешения, без привлечения их к административной ответственности.

В результате сложилась практика привлечения средств дольщиков через «договоры бронирования», реализации квартир через неуполномоченные организации без разрешения акиматов или Единого оператора. По оценке агентства, из 7,5 млн квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию в 2021 году, разрешение выдано на 2,1 млн, или 28 %.

Таким образом, в обход закона реализовано не менее половины жилья, построенного с привлечением средств дольщиков.

Этот объем теневого рынка не охвачен ни гарантиями соблюдения прав дольщиков, ни государственным контролем. Он также выбыл из оборота в период реализации государственных ипотечных программ и использования пенсионных средств, что стало еще одной причиной «взрывного» роста цен на недвижимость.

Единый оператор в сфере жилищного строительства – АО «Казахстанская жилищная компания» выдает гарантий завершения строительства. Это самый выгодный для застройщиков способ строительства жилья с привлечением средств дольщиков. Но в 2021 году из 1 700 многоквартирных домов, только 72 дома получили гарантии оператора. Это 4 %. Такой низкий уровень выдачи гарантий является одной из причин высокой стоимости входа на рынок.

Значительное влияние на развитие рынка оказывает доступ к ключевым факторам производства – земле и инфраструктуре. Основным способом выделения участков Земельным кодексом определены торги (аукционы). Но акиматы распределяют участки без проведения торгов. Так, акимат Астаны последние 3 года выдал через аукционы всего 6 земельных участков, а без конкурса – 889.

Требование о ежеквартальном публичном размещении информации о свободных участках не соблюдается. Увеличивающаяся нехватка жилья может вызвать в стране социальную напряженность: что происходит

Наиболее распространенным способом выдачи участков стало использование Социальных предпринимательских корпораций (СПК). Отмечается произвольное определение сумм и способов возмещения государству от предоставления участков, нецелевое использование полученных возмещений, реализация проектов, не соответствующих требованиям законодательства (бани, рестораны, торговые дома, АЗС, автомойки).

За последние пять лет СПК «Astana» 70 % всех своих участков получило под строительство жилья и нежилых помещений. Основная деятельность СПК смещена в сторону реализации коммерческих проектов - бань, ресторанов, торговых домов, АЗС, автомоек, коттеджных городков. Это противоречит Земельному и Предпринимательскому кодексам, запрещающим внеконкурсное выделение участков через СПК для реализации проекта, не являющегося инвестиционным (производство товара) или инновационным (создание нового продукта).

Такая деятельность СПК сопряжена с коррупционными рисками в связи с перепродажей земельных участков частными компаниями по цене, в десятки раз превышающей покупную, бронированием свободных участков большим строительным компаниям. По данному факту из 12 антимонопольных уведомлений в адрес СПК 6 добровольно исполнены, остальные СПК обжаловали уведомления в судах.

Другой распространенный способом внеконкурсного распределения земельных участков - строительство жилья на территории специальных экономических зон (СЭЗ). Закон «О специальных экономических зонах» исключает возможность реализации проектов по строительству жилья, поскольку не относит их к производству товаров. Но приказом министра по инвестициям и развитию от 27 февраля 2018 года № 142, в качестве исключения, в перечень приоритетных видов СЭЗ, находящихся в городах Астана, Туркестан и Актау, включено строительство жилья.

На примере СЭЗ «Астана» установлено непропорциональное распределение участков среди застройщиков.

Так, из 118 проектов строительства жилья 65, или 55 % реализуется BI Group. При этом, несмотря на получение участков бесплатно и освобождение от налоговых и таможенных сборов, застройщики продают жилье по рыночным ценам.

Государство тоже не выставляет застройщикам каких-либо встречных обязательств, хотя только за 2011-2020 годы они получили льгот на сумму 215 млрд тенге.

В результате вместо создания высокотехнологичных и конкурентоспособных производств территория СЭЗ используется для непроизводственных целей.

На основании вышеизложенного министерство индустрии и инфраструктурного развития совместно с АЗРК утвердили Дорожную карту в сфере жилищного строительства. До конца 2023 года планируется исключить внеконкурсное выделение участков земли через СПК и СЭЗ, ужесточить процедуру размещения информации о свободных участках.

С усилением контроля по привлечению средств будут снижены требования к застройщикам и получению гарантий оператора жилищного строительства. Также предлагаются меры по демонополизации и разгосударствлению ипотечного рынка. Предложено предоставлять коммерческим банкам доступ к бюджетному финансированию ипотеки по аналогии с программой 7-20-25. Это снизит операционные издержки льготного кредитования.