Когда нужна своя квартирка

Казахендойче с пышным именем Август родился в Урджарском районе тогда еще Семипалатинской области, там же, где и я. С детства мы и общаемся друг с другом. Пусть и не часто, но периодически. В последний раз это было нынешним летом. Август пригласил на новоселье сына. Тот подарил моему приятелю внука, а в ответ счастливый дедушка отписал полностью выкупленную квартиру в центре Лейпцига.

– Накопил и “трешку” купил? – уточняю у приятеля по телефону.

– Ну что ты, какие у развозчика мебели накопления? Ипотека!

Тройная страховка для банкира

Август кое-что недоговаривал. Если бы на “конто” – банковском счете бывшего казахстанца – не лежало свыше пятнадцати тысяч евро, а это больше, чем требуемый минимум в 20 процентов от стоимости покупаемого жилья, ни один банк не рискнул бы связываться с пожилым заемщиком.

Но был у героя этого повествования еще один козырь. Август загодя выполнил важное требование почти всех преду­смотрительных германских кредиторов – застраховался. Ведь все риски в случае внезапной кончины кормильца легли бы на плечи жены бывшего семипалатинца, зарабатывающей “чистыми” не более 800 евро в месяц.

Малый процент и большие проблемы

Выбор кредиторов на сегодня в ФРГ чрезвычайно обширен. Проценты на жилищные кредиты у немцев упали, и покупка недвижимости становится выгоднее аренды.

Имея постоянную зарплату водителя фургона в большом мебельном магазине, некоторые накопления и страховое свидетельство, согласно которому даже смерть заемщика не лишает финансистов возможности вернуть долг, Август мог не спеша и со вкусом выбирать. Что он и сделал с помощью Интернета.

Каждое из финансовых учреждений ФРГ, имеющих свой сайт в Мировой паутине, предлагает заполнить анкету с желаемыми для заемщика параметрами жилищного кредита. Буквально минут через десять после первого запроса Август получил по электронной почте чертову дюжину предложений от банковских агентов.

А тут еще дочка, студентка экономического факультета Дрезденского технического университета, подсунула следующее признание Ирины Таблер, генерального директора кредитной компании: “…Процентные ставки сегодня как никогда низки, на уровне 3,5–4 процента… Это создает благоприятные условия даже для малоимущих граждан. Все больше разнообразных социальных программ, по которым государство готово даже выплачивать часть кредита малоимущим”.

Однако иной аппетитный кусочек сыра чреват захлопнувшейся мышеловкой. Август и по жизни никогда не торопится. Прежде чем тронуться с места даже на “зеленый”, внимательно осмотрится по сторонам. А тут, согласно советам знатоков, надо было помнить, что “…оценивать предложения в Германии нужно не только по величине процента, но и по другим параметрам. Как быстро может быть выдан кредит? Иногда дешевые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких маленьких банков, что влечет за собой не только задержки в получении денег на несколько недель, но и дополнительные операционные расходы. Где находится ближайший филиал банка? Лучше, чтобы в случае каких-либо вопросов можно было сразу обратиться в банк напрямую, а не тратить нервы на долгие телефонные переговоры…”.

И это еще мелочи. Как подсказали Августу некоторые русскоязычные интернет-ресурсы, созданные переселенцами в Германии, один из самых ключевых вопросов – это срок кредита. Ведь, подписав контракт на 15 лет, к примеру, и весь этот срок регулярно выплачивая оговоренную сумму, заемщик еще не может считать вопрос исчерпанным. В реальности все может получиться иначе. Это только процент по кредиту будет оставаться 15 лет неприкосновенным. Но не другие щекотливые, скажем так, условия. Если через три пятилетки заем все еще не будет погашен, придется либо выплатить весь оставшийся долг разом, либо взять новый кредит на более жестких условиях.

Так что Август и его советчики не знали, когда точно взятые в долг 50 000 евро будут со всеми “накрутками” возвращены. Зато не зря насторожились: с чего чем короче срок ипотеки, тем меньше предлагаемый процент по ней?

Ловушка под названием Tilgung

Лишь экономически подкованной дочке удалось осилить коварную задачку со следующим ключевым вопросом: какую именно сумму надо будет отдать кредитору уже в первый год?

Лена исходила из того, что ради бесквартирного братца отец готов влезть в долговое ярмо на десять лет. 50 000 евро под 3,22 процента годовых. Это означало, что в 2002-м, когда и начиналась эта эпопея, Август стал возвращать бы 1610 евро только в качестве процента. Это 134 ежемесячных евро банковского “навара” плюс выплаты за сам кредит. А они у многих, очень многих банков казались заманчиво божескими – не более четырехсот евро в месяц! Что сие означало на практике? Что реально Август возвращать будет от взятых пятидесяти тысяч чуть более трех тысяч. Точнее, 3192 евро в год!

Почему так? Да потому, что из 400 евро, оговоренных для возврата, 134 будут упоминавшиеся выше процентные выплаты. Получилось бы, что каждые 12 месяцев Август возвращал бы лишь шесть с небольшим процентов от полученной в банке суммы. А это уже 16 лет жизни в качестве заложника Tilgung – так называется в ФРГ оговоренная к возврату „чистая“, без процентов, сумма.

Август прочитал толковое и краткое разъяснение в одном популярном русско­язычном интернет-ресурсе: „Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, то растет и процент по ипотеке. То есть при Tilgung 4 процента процент по кредиту станет не 3,22 процента, а, допустим, 3,42. Таким образом банкиры „штрафуют“ тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро…“.

Пусть накладнее, но быстрее

Именно поэтому в 99 из 100 первых предложений, поступивших Августу, Tilgung был на уровне одного процента. И если бы не предостережения бывалых заемщиков, Август бы на такой „мизер“ точно купился. Но, возвращая куда меньше одной десятой от всего кредита в год, самолюбивый Август на закате своих лет был бы вынужден „просить милостыню“ у социальных служб государства, сделавшего и без того много для переселенцев не из одного только Казахстана.

Поэтому наш „казахендойче“ выбрал куда более жесткие условия. Согласно которым „чистыми“, без учета процента по кредиту, обязался переводить на счет банка каждый месяц по 650 евро.

При его ежемесячных 1100 после вычета всех налогов и страховок и выплат за арендованную ими с женой-продавщицей квартирку оставалось не больше тысячи трехсот в месяц (это если зарплату Марты прибавить). То есть на Сейшелы уже не слетаешь. Но на пляжи Антальи раз в год накопить можно.

Поэтому, оговорив все тонкости договора кредитования и подписав контракт на ипотеку, Август дал согласие на открытие спецсчета. Куда и были переброшены скопленные им за минувшие годы деньги. Это был его залог. Часть кредитного обеспечения. Из которой финансисты сразу вычли первый месячный взнос.

В дальнейшем Август вносил на это подконтрольное „конто“ оговоренную в договоре сумму. Если выходило меньше, а иногда заемщик мог выделять не более трехсот евро в месяц, банкиры добирали недостающее из находящейся на счете общей суммы.

Квартирка в подарок

У этой кредитной истории вышел свой хеппи-энд. Как раз к моменту окончания ипотеки сын Андреас нашел себе прилежную жену и осчастливил Августа почетным званием “дедушка”. И в подарок получил от отца и матери полностью приватизированную квартиру.

Берлин – Лейпциг