Какой будет цена на жилье в 2016 году?

Цену определяют двумя методами – затратным и инвестиционным. При затратном методе в нее включают все затраты прежнего хозяина на жилье. Сюда входят покупка участка, строительство дома, облагораживание, инженерные коммуникации, сбор документов. Так формируются цены в тех районах, где рынок не сформирован или он очень узкий. Например, в селах и малых городах.

Инвестиционный метод работает в городах и мегаполисах. Кроме затрат в него включается и выгода продавца. Исходя из инфляции, в Казахстане маржа продавца не может быть ниже 25 процентов от суммы его затрат. Именно такой подход стал причиной резкого роста цен на жилье.

Цены на недвижимость выражаются в долларах США. Я тоже буду использовать оценку в валюте. Это удобно для сравнения. Проблема состоит в том, что национальная валюта страны – тенге. Мы получаем доходы в основном в тенге. Поэтому ожидания рынка вполне резонны: цены на квартиры и дома должны падать. А в каких пределах?

Итак. В августе тенге был отпущен в свободное плавание, и его курс резко упал относительно других валют. Со 185 до 307 тенге за доллар. Падение составило 66 процентов. Логично было бы предположить, что цены тоже должны упасть на этот же уровень. Что будет выглядеть так. В августе 2015 года квадратный метр в многоэтажных домах стоил в Алматы 1 700 долларов. При курсе 185 тенге за доллар это соответствовало 314 тысяч 500 тенге. Площадь средней 2-комнатной квартиры – 50 квадратных метров. Значит, цена квартиры в тенге – 15 миллионов 700 тысяч тенге, что до падения курса равнялось 85 тысячам долларов. После падения – 51 тысяча 200 долларов. Падение – 40 процентов.

В реальности все не так просто. Инвестиционный метод подразумевает еще и отношение к недвижимости не как к жилью, а как к объекту вложения капитала. А капитал должен приносить доход. Жилье приносит доход, когда его сдают в аренду. В нашем случае эту схему используют наоборот: человек покупает квартиру, заведомо зная, что будет сдавать ее в аренду, и уже из арендной платы оплачивает ипотеку. Именно эта категория владельцев недвижимости определяет цены в крупных городах. Они являются основными потребителями ипотеки. И именно их желание побыстрее отбить затраты на ипотеку не позволяет ценам падать так же быстро, как тенге.

Возьмем этот показатель как нижнюю границу падения. Ниже цена на квартиры не упадет: спрос на жилье в городах всегда будет.

Теперь определимся с верхней границей. Цена на жилье определяется ее способностью окупить себя через ипотеку. Платежный период по ней – месяц. Нам надо дать грубую оценку периода самоокупаемости квартиры. Сделать это можно, разделив цену жилья на месячную арендную плату.

Аренда 2-комнатной квартиры в Алматы стоила 120 тысяч тенге. Делим старую цену 15 миллионов 700 тысяч на 120 тысяч = 131 месяц, или 11 лет. Довольно малый срок для ипотеки.

Теперь важно понять: упадет или поднимется цена аренды? Судя по объявлениям, она поднялась на 20–25 процентов. Наша квартира будет приносить уже 160 тысяч тенге. Умножаем эту сумму на число месяцев ипотеки: 160 тысяч х 131 месяц = 20 миллионов 960 тысяч тенге. Или 68 тысяч долларов. Снижение – 20 процентов. А это уже совпадает с оценкой экспертов по недвижимости.

В реальности цены упадут сильнее, так как здесь не указаны другие факторы: строительство арендного жилья, непонятен пока будущий курс тенге, нет расчета процента по самой ипотеке и движения цены по сезонности. Но в целом понять, сколько будет стоить ваша квартира, можно.