Кого наймем?

Но прежде чем мы начнем с вами обсуждать узаконенные формы управления в нашем достославном государстве, несколько слов о прошедшем на прошлой неделе в Алматы мероприятии, касающемся положения дел в сфере КСК. Называлось оно общественными слушаниями, мои коллеги о нем писали подробно, я же хочу обратить внимание на несколько моментов.

Первое, что и приятно, выводы, к которым пришли собравшиеся, мы, напомню, уже оформили в наказ партии “Нур Отан”, а именно: пора, друзья, вносить изменения в законодательство и наделить жилищную инспекцию более широкими полномочиями.

Второе, нельзя согласиться с заявлениями некоторых общественных деятелей. Например, о том, что сейчас “нет нормативной базы, которая давала бы жильцам право на равных общаться с председателем КСК”. Ну, господа, как же так можно? Читайте внимательнее Закон “О жилищных отношениях”.

Председатель КСК есть не кто иной, как наш наемный работник, и не наоборот, так что уравнивать законодательно здесь ничего не нужно. Просто беда в том, что эти наемники зачастую забываются и ведут себя как хозяева.

Почему – ответ на поверхности: не хотим мы участвовать в управлении домом, ходить на собрания, голосовать, заслушивать отчет ревизионной комиссии, принимать или нет смету расходов на предстоящий год, требовать отчета о расходах на содержание общего имущества. Если не хотим управлять мы, то управляют нами, по-моему, вполне логичный итог. И бьются-то сегодня с беспределом забывшихся наемников единицы собственников, которых этот расклад не устраивает.

Есть и другие, которые не знают о своих правах, и таких тоже большинство: сказал им председатель, мол, мы – частники и на нас Закон “О жилищных отношениях” не распространяется, они и поверили, и снова тот на коне, а эти молча исполняют его волю.

Вот для них, активных граждан, и тех, кто не знает о своих правах, но хочет изменить расклад сил, и был задуман проект “Вся власть хозяину!”. К слову, свои предложения о том, что нужно изменить в сфере КСК, вы можете присылать нам в редакцию.

Кто в доме хозяин? Глупый вопрос…

Но вернемся к управлению. Не нравится вам, собственникам, такая форма, как КСК, да и не надо – имеете полное право. Выбирайте другую, причем как фигурально, так и реально.

Изменение формы управления в обязательном порядке выносится на общее собрание собственников и должно быть одобрено большинством голосов.

Что мы имеем по нашему любимейшему законодательству: номером один идет “Непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает 20”.

Для кого этот вариант подходит лучше всего – если в вашем доме не более 20 квартир, вы дружны, большинство соседей хорошо знают друг друга, и есть несколько хозяйственных мужиков. Про дружбу, соседей и мужчин – это в идеале, законодательство такие нормы, естественно, не вносило.

При такой форме правления не нужно регистрировать юридическое лицо, открывать счет в банке и соответственно тратиться на бухгалтера и весь управленческий аппарат, ну и деньги на содержание общего имущества ежемесячно не собираются. Решили, что пора менять систему отопления, подсчитали, сколько будет это стоить, скинулись, наняли бригаду и все поменяли. Причем сейчас я рассказываю вам вполне реальную историю: мне известен один такой дом в Алматы, где народ отказался создавать КСК, основной двигатель у них – это пять крепких мужичков-собственников, которые регулярно осматривают хозяйство и докладывают потом на собрании, если что-то нужно менять или делать. Причем какую-то работу они выполняют сами, для чего-то нанимают специалистов, но дом, как вы понимаете, находится в отличном состоянии.

Но у себя в доме вы можете наладить другую систему самоуправления, например, выбрать старосту или правление из трех человек. Вместо собраний вы можете проводить поквартирный письменный опрос, все это допускается законодательством. К слову, ответственность за содержание и сохранение дома, исполнение законодательства при такой форме самоуправления лежат на всех собственниках. Заработная плата “самоуправленцам” не выплачивается. Все отношения с поставщиками услуг оформляются договорами и оплачиваются через квитанцию.

Бизнес от ЖКХ

Вторая форма управления кондоминиумом – приглашенные управляющие: “3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными  или наемными физическими лицами – управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами”.

Чем хорош такой вариант: если мы говорим об организации, то с ними собственники получат больше порядка в области ведения дел. Здесь расходы будут подтверждены фискальными (читай – законными) документами. Договоры с поставщиками, банковские документы, акты выполненных работ будут собраны и подшиты.

Произойдет это не потому, что они такие честные или особенные, просто юридические организации у нас налоговые органы проверяют активно, и за отсутствие даже одной такой бумажки будет наложен на их ТОО или ИП штраф.

У вас возник вопрос: почему они не делают это с КСК – это ведь тоже юридическое лицо? Не знаю, отвечу вам я. Мне это также непонятно, так что вопрос этот передаем в верха. Пора, дорогие наши, уже пройтись по этим “шарашкам” и шугнуть вороватых председателей, а то вы все только торговцев по рынкам горазды трясти.

Но вернемся к нашим баранам, естественно, что при выборе управляющей компании вы обязательно будете интересоваться ее репутацией и временем существования. Для этого хорошо бы сходить и пообщаться с собственниками тех домов, которые обслуживают претенденты на ваши деньги. Информация из первых уст – самая верная.

Что еще хорошего можно получить от управляющей компании: у них имеется офис, часы приема руководства, официальный юридический адрес (“на случай войны” –  вещь нужная для суда), так что у вас будет возможность прийти и ознакомиться с интересующими вас документами.

Вся документация за пять лет по закону должна храниться именно в этом помещении, архив может быть размещен отдельно, но за все это тоже строго спрашивают госорганы. Добросовестная управляющая компания, конечно, обеспечит своевременное выполнение работ, договоры будут заключаться с профессиональными организациями, и жизнь вашего дома наладится.

Вы имеете право передать управляющей компании не все управленческие функции, а только часть. Соответственно весь перечень указывается в договоре, который собственники затем заключают с организацией и за который та будет нести всю юридическую и материальную ответственность. Правда, функцию “назначение размера расходов на содержание общего имущества”, так же как и утверждение сметы расходов на год, передоверять не надо. Ведь собрания собственников будут проводиться только по тем вопросам управления, которые вы не передоверили управленцам.

Почем такая красота

Теперь цена вопроса. Как мы помним, по методике расчета расходов на содержание общего имущества министерства национальной экономики РК на содержание управленческого аппарата КСК отводится 25 процентов от размера ежемесячного тарифа. Оптимисты говорят, что управляющие компании, на обслуживании которых находится не одна сотня домов, умудряются брать меньше. Мне такие случаи неизвестны. Напротив, зачастую собственники жалуются именно на завышенные тарифы частных организаций. И объяснение здесь простое. Первое – это налоги: КПН (корпоративный подоходный налог платят раз в год) для ТОО (товарищество с ограниченной ответственностью) составляет 20 процентов. Для ИП (индивидуальный предприниматель) – 3 процента (при условии нахождения на упрощенной схеме уплаты налогов). Второе – это цель создания предприятия, правильно, получение прибыли. Решили учредители, что в этом году размер прибыли должен составить 25 процентов, значит, считайте, что данная сумма на абсолютно законных основаниях будет заложена в тариф.

Тем не менее эксперты называют данную форму правления кондоминиума вполне работоспособной для тех случаев, когда в доме много квартир, всем всё равно, деньги в КСК и так разворовывались, а делать ничего не делалось.

Если говорить об управляющих, то есть частных лицах, которые берут дом под управление, то пока мне известны только негативные случаи: данную возможность, которую дает законодательство, ушлые председатели КСК используют исключительно в корыстных целях, дробя КСК на отдельные дома и вставая там управляющими. Мы об этом не так давно писали.

Когда шла работа над статьей, мне пришла в голову мысль, что сегодня, когда все виды работ можно отдать по договорам поставщикам и сервисным организациям, ограничение в 20 квартир для самоуправления собственниками своего дома устарело. Подстрекать никого не буду, но чем не вариант для обсуждения на очередном общем собрании собственников квартир? А наших депутатов мы попросим внести поправку в ст. 42 Закона “О жилищных отношениях”. И самое главное, форму управления вы всегда можете поменять. Попробовали поработать с управляющей компанией, не понравилось – разрывайте договор и выбирайте другой вариант.

Возможно, вы найдете какую-то свою форму, пункт 4 части 2 это нам позволяет: “Такими формами могут быть: иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан”.

Алматы