Жилье без правил

вице-президентом Казахстанской федерации недвижимости и профессором Алматинской академии экономики и статистики. Как бы ни бодрились банки, но по-прежнему более шестидесяти процентов в залоговом портфеле у них приходится на объекты недвижимости. К сожалению, дефолты десятка компаний на Казахстанской фондовой бирже окончательно отпугнули простых казахстанцев от идеи вложения средств в ценные бумаги. И недвижимость, "королева инвестиций", продолжает править бал в отечественной экономике. По-прежнему резкое снижение цен на недвижимость грозит резко обрушить стоимость банковских залогов, что, по мнению профессора, может повлечь падение капитализации банков, отток депозитов и, в итоге, системный экономический кризис. Хотя, анализ федерации недвижимости показывает, что единственное залоговое и ипотечное жилье (по закону не подлежащее изъятию и продаже) в общей массе залогов не превышает 45 процентов. - Если говорить об объективных причинах оживления рынка недвижимости в сентябре-декабре прошлого года, то свою роль сыграло завершение сезона отпусков и осеннее усиление деловой активности, - считает Александр Калинин. - А поскольку количество мест в алматинских общежитиях крайне ограничено, то массовый приезд к месту учебы студентов повлек увеличение спроса на аренду и ее удорожание. Многие, кто ждал удачного момента для покупки недвижимости, решили - пора покупать. Свою лепту, по мнению эксперта, внесло и завышенное ожидание второй валютной девальвации: лучше купить недвижимость, чем потерять деньги, - посчитали многие покупатели. Не последнюю роль сыграл сезон сбора и реализации урожая (у людей появились средства), и миграция населения в крупные города из-за отсутствия работы в зимний период. Но у оживления рынка есть и субъективные причины. Главной из них Александр Калинин считает "информационную активность" застройщиков, риэлторов, фонда недвижимости "Самрук-Казына" и специализированных СМИ. Все они стараются искусственно поддерживать и повышать цены, в том числе через агрессивную рекламу, манипулирование данными анализа и мониторинга рынка. - Александр Николаевич, как вы считаете, стабилизируется ли ситуация вокруг ипотеки и проблем дольщиков в 2010 году? - Прошедшая реструктуризация ипотеки (9,5 процентов годовых, вместо 13,5) не стала решением проблемы. Когда потерян или снижен семейный доход, изменение процентной ставки серьезно не решает вопрос ипотечных выплат. Есть такая международная практика: если происходит реструктуризация банков, прощаются или значительно снижаются и ипотечные выплаты населения. В Казахстане подобного ожидать не стоит, потому что именно ипотечные выплаты сейчас являются основным источником в расчетах банков по внешним займам. Ожидать снижения активности обманутых дольщиков и проблемных ипотечников тоже не следует. Им терять нечего, думаю, они пойдут до конца, потому как вина в их проблемах госчиновников и банкиров очевидна. - На ваш взгляд, может ли в новом году, наконец, начать работу Фонд стрессовых активов? Есть ли предпосылки? - Цель создания фонда - выкупить государством у частных банков проблемные ипотечные кредиты и смягчить социальную остроту последствий невыплаты долга. Затем, со временем, истребовать долги с заемщиков. Всего имеется около 130 тысяч ипотечных кредитов, из них порядка 40-45 процентов проблемных. Доля невозвратных - не менее 20 процентов и их увеличение продолжается. В начале прошлого года в Фонд стрессовых активов было выделено из бюджета 120 миллиардов тенге (после девальвации сумма уменьшилась до 75 миллиардов). При среднем ипотечном кредите в 150 тысяч долларов можно было бы выкупить всего 5 тысяч кредитов, а их, как мы видим, в 25 раз больше. Причем, выкупать нужно было независимо от платежеспособности и социального статуса заемщика. Уверен, что это основная причина, почему до сих пор услугами фонда так и не воспользовались. Выходом из положения я вижу увеличение фонда до 8-10 миллиардов долларов, в таком случае он будет жизнеспособен. Жизнь показала, что ипотека - далеко не самый идеальный вариант для обретения казахстанцами долгожданной крыши над головой: ставки слишком велики, и обязательства в итоге оказываются невыполнимы. Поэтому в Казахстане готовится документ, предусматривающий внесение изменений и дополнений в несколько законов по вопросам арендного жилья. Главная его задача - изменить подход к пониманию у населения сути арендного жилья. Ведь в Европе до 60 процентов населения проживают в съемном жилье, в США - около половины. Сейчас законопроект находится на стадии согласования с госорганами. По словам Александра Калинина, чтобы, наконец, нормализовалась явно нездоровая ситуация на рынке аренды, месячная арендная ставка не должна превышать один процент от стоимости объекта. - В наших условиях рекомендуется и вовсе 0,6-0,7 процента. Арендная плата также не должна превышать 30-35 процентов от бюджета семьи, иначе у людей не остается средств на питание, одежду, обучение. Отсюда вытекает необходимость регулирования арендных ставок акиматами. В целом же, Александр Калинин не видит объективных причин для стабилизации и роста цен на недвижимость в 2010 году. По-прежнему снижается покупательская способность населения (не более 15 процентов могут позволить покупку или ипотеку недвижимости) и продолжается переориентация на приобретение товаров первой необходимости и оплату коммунальных услуг. Еще более ужесточаются условия получения ипотеки (растет первоначальный взнос, изучение платежеспособности заемщика - гораздо более тщательное, не уменьшается кредитная ставка). Банки явно не заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов, более того, они будут вынуждены продавать залоговую недвижимость, так как по-прежнему не имеют других источников фондирования. "В этом году рынок недвижимости не будет испытывать серьезных потрясений, - говорит Александр Калинин. - Основная характеристика - это ограниченность сделок и общая стагнация со снижением цен на 10-15 процентов по отдельным секторам (первичное, вторичное жилье, офисная недвижимость) на фоне дальнейших попыток госрегулирования рынка недвижимости".