Опубликовано: 2400

Новоселы тоже плачут: какие проблемы поджидают хозяев жилья в элитных новостройках

Новоселы тоже плачут: какие проблемы поджидают хозяев жилья в элитных новостройках Фото - Homsters.kz

Сегодня по судам ходят не только представители собственников из жилых домов, построенных в прошлом веке, но и те, кто купил жилье в высотках 2.0. Но если первые ведут с постылыми председателями КСК борьбу за власть, то вторые – за квадратные метры.

О том, что прежние “хозяева” в домах повсеместно саботируют требования жилищного законодательства, отказываясь передавать документацию и хозяйство новым структурам – ОСИ и простым товариществам, мы писали давно, тема известная. А вот о горестях счастливых обладателей ипотеки и недвижимости в глянцевых новостройках как-то не доводилось. Тем не менее проблем там немало, и самая частая сейчас – застройщики в таких домах умудряются распродать не только квартиры и нежилые помещения, но и цокольные и чердачные помещения.

На языке закона они называются техническими этажами и однозначно являются частью общедомовой собственности, которой владеют собственники купленной в данном доме недвижимости. Витиевато получилось, но лучше главный принцип домовладения не объяснишь: купили квартиру или нежилое помещение в доме – автоматически стали владельцем общедомовой собственности. Продать ее нельзя, а пользоваться или сдавать в аренду и получать деньги на содержание общедомового имущества – сколько хочешь.

Причем решать, как именно использовать это счастье, имеет право только общее собрание собственников. С чем столкнулись на практике наши читатели: все они купили квартиры в высотке еще до окончания строительства, когда оно завершилось и ключи были получены, то стали они спрашивать у застройщика, мол, а как насчет передачи документации на дом? Менеджер компании глазами захлопала, узнать у начальства пообещала, а там ей ответили: пусть прежде создадут у себя ОСИ (объединение собственников имущества) или простое товарищество, их руководству бумаги и передадим. Собственники с ходу законное требование застройщика выполнить не смогли – стройка только-только закончилась, все квадратные метры в черновой отделке, никто в доме, понятно, не живет, поэтому сроки растянулись, и когда более-менее смогли собрать кворум, общее собрание провели

Владельцы недвижимости выбрали форму управления ОСИ, прошли государственную регистрацию, и снова к барышне-застройщику: мол, пора проектную документацию передавать, та – снова к руководству. Те, мол, пусть ждут 30 календарных дней, у нас сейчас дела поважней имеются, ну и… Да, чуть не забыла, ясное дело, что при получении ключей каждый собственник заключил договор с управляющей компанией застройщика, сопротивление тут бесполезно – гарантийный срок на ремонтные работы по дому (устранение недоделок и прочее) действует только при условии обслуживания дома этой организацией. Правда, наши герои особо не возражали, кто же захочет чужие недоработки оплачивать второй раз, но вот власть в доме отдавать не захотели, поэтому и упорствовали с передачей проектной документации по дому застройщиком их ОСИ.

Опустим период противостояния и волокиты, не нытьем, так катаньем активистам вырвать проектную документацию всё же удалось, но полноты радости от этой победы они ощутить не успели. Выяснилось, что ушлый застройщик под шумок продал технический этаж в цоколе, извините, какому-то барыге. Гражданин вел себя нагло, никаких доводов наших героев о незаконности сделки слышать не хотел и беззастенчиво осваивал квадратные метры чужой собственности. Вы спросите: а что же застройщик, почему он ничего не сделал, не вернул барыге назад его деньги и не передал воинам света их технический этаж? Да, не для того он его продавал, никто не собирался исполнять закон, получение сверхприбыли, как писал дедушка Маркс, было и остается главным для людей из бизнеса. Ну и самое время закончить воспоминания о прошлом другим вопросом из попурри светского периода: что делать?

Трудные метры

Ответ, конечно, дан нами в самом начале статьи – вернуть назад украденное можно только через суд, добиваясь признания сделки незаконной. К слову, возможны и другие обстоятельства, которые дадут основания юристам отыграть ситуацию назад – исковые требования зависят от исходной ситуации каждого отдельного случая. Но в нашей истории застройщик продал часть общедомового имущества:

“ …14) общее имущество объекта кондоминиума – части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности…”. (статья 2 Закона “О жилищных отношениях”). Продажа какой-либо части общедомового имущества законодательством не предусмотрена: все собственники владеют всем, и распоряжаются только все вместе, принимая решение на общем собрании. Застройщик не имеет права продавать часть общедомового имущества, сейчас мы не станем разбираться с прошлой редакцией Закона “О жилищных отношениях” и тамошними дырами, а посмотрим на нынешние поправки. Ну, во-первых: еще до начала продаж квартир и нежилых помещений застройщик обязан зарегистрировать в данном доме кондоминиум. Следовательно, действие статьи, которую мы вам процитировали, наступает автоматически. Далее, если мы посмотрим на другой пункт той же статьи, то увидим:

“…11) объект кондоминиума – единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок…”.

Иными словами, если технический этаж, являясь частью общедомового имущества, не может находиться в индивидуальной или раздельной собственности, то как он может быть продан? Кстати, понятие раздельной собственности означает в данном случае невозможность эту самую общую собственность разделить. Мы так подробно останавливаемся на законных доводах в том числе для того, чтобы вы не купили себе квартиру на техническом этаже: подобные объявления сейчас можно встретить на сайтах застройщиков в Интернете. Как видите, покупка очень рискованная, во многом зависит от активности соседей, если им всё равно – вас не тронут, сменится хозяин соседской недвижимости, и у него появятся свои планы на эти квадратные метры – ждите мытарств в судах.

Возвращаясь к нашей истории, герои сейчас проходят через слушания в суде первой инстанции, гражданин барыга сдаваться не собирается, ремонт в помещении идет полным ходом, он намерен открывать там хостел, так что перспективы для всех жильцов глянцевой высотки весьма тревожные. Конечно, если не отобьют технический этаж в суде. К слову, скептиков в подобных делах много, покупатели незаконных метров прекрасно, как правило, осведомлены в незаконности сделки и закладывают накладные расходы на судей изначально.

Правда, это не означает, что у них всё получится, как шутил один мой знакомый юрист: это в районном суде один судья заседает, а в апелляции их уже 3 сидит, а потом еще и Верховный суд – там их 4 души выходит на круг, так что незаконная сделка может очень быстро для нарушителя стать экономически нецелесообразной. Поэтому идем в суд, стоим на своем – и побеждаем. Добавлю, что ничего подобного не случилось бы, если бы законодатели внесли в Закон “О жилищных отношениях” прямой запрет на выдел доли из общедомового имущества и его продажу. Сейчас словоблудие и хождение вокруг да около играет на руку только ушлым застройщикам и разномастным пройдохам. Куратор ЖКХ от правительства – министерство индустрии и инфраструктурного развития – планировало в сентябре внести в парламент очередную порцию поправок, так почему бы не дополнить проект подобной нормой, тем более что собственники об этом властным структурам сообщали уже не раз

АЛМАТЫ

Оставить комментарий

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи