Новоселы тоже плачут: какие проблемы поджидают хозяев жилья в элитных новостройках

О том, что прежние “хозяева” в домах повсеместно саботируют требования жилищного законодательства, отказываясь передавать документацию и хозяйство новым структурам – ОСИ и простым товариществам, мы писали давно, тема известная. А вот о горестях счастливых обладателей ипотеки и недвижимости в глянцевых новостройках как-то не доводилось. Тем не менее проблем там немало, и самая частая сейчас – застройщики в таких домах умудряются распродать не только квартиры и нежилые помещения, но и цокольные и чердачные помещения.

На языке закона они называются техническими этажами и однозначно являются частью общедомовой собственности, которой владеют собственники купленной в данном доме недвижимости. Витиевато получилось, но лучше главный принцип домовладения не объяснишь: купили квартиру или нежилое помещение в доме – автоматически стали владельцем общедомовой собственности. Продать ее нельзя, а пользоваться или сдавать в аренду и получать деньги на содержание общедомового имущества – сколько хочешь.

Причем решать, как именно использовать это счастье, имеет право только общее собрание собственников. С чем столкнулись на практике наши читатели: все они купили квартиры в высотке еще до окончания строительства, когда оно завершилось и ключи были получены, то стали они спрашивать у застройщика, мол, а как насчет передачи документации на дом? Менеджер компании глазами захлопала, узнать у начальства пообещала, а там ей ответили: пусть прежде создадут у себя ОСИ (объединение собственников имущества) или простое товарищество, их руководству бумаги и передадим. Собственники с ходу законное требование застройщика выполнить не смогли – стройка только-только закончилась, все квадратные метры в черновой отделке, никто в доме, понятно, не живет, поэтому сроки растянулись, и когда более-менее смогли собрать кворум, общее собрание провели

Владельцы недвижимости выбрали форму управления ОСИ, прошли государственную регистрацию, и снова к барышне-застройщику: мол, пора проектную документацию передавать, та – снова к руководству. Те, мол, пусть ждут 30 календарных дней, у нас сейчас дела поважней имеются, ну и… Да, чуть не забыла, ясное дело, что при получении ключей каждый собственник заключил договор с управляющей компанией застройщика, сопротивление тут бесполезно – гарантийный срок на ремонтные работы по дому (устранение недоделок и прочее) действует только при условии обслуживания дома этой организацией. Правда, наши герои особо не возражали, кто же захочет чужие недоработки оплачивать второй раз, но вот власть в доме отдавать не захотели, поэтому и упорствовали с передачей проектной документации по дому застройщиком их ОСИ.

Опустим период противостояния и волокиты, не нытьем, так катаньем активистам вырвать проектную документацию всё же удалось, но полноты радости от этой победы они ощутить не успели. Выяснилось, что ушлый застройщик под шумок продал технический этаж в цоколе, извините, какому-то барыге. Гражданин вел себя нагло, никаких доводов наших героев о незаконности сделки слышать не хотел и беззастенчиво осваивал квадратные метры чужой собственности. Вы спросите: а что же застройщик, почему он ничего не сделал, не вернул барыге назад его деньги и не передал воинам света их технический этаж? Да, не для того он его продавал, никто не собирался исполнять закон, получение сверхприбыли, как писал дедушка Маркс, было и остается главным для людей из бизнеса. Ну и самое время закончить воспоминания о прошлом другим вопросом из попурри светского периода: что делать?

Трудные метры

Ответ, конечно, дан нами в самом начале статьи – вернуть назад украденное можно только через суд, добиваясь признания сделки незаконной. К слову, возможны и другие обстоятельства, которые дадут основания юристам отыграть ситуацию назад – исковые требования зависят от исходной ситуации каждого отдельного случая. Но в нашей истории застройщик продал часть общедомового имущества:

“ …14) общее имущество объекта кондоминиума – части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности…”. (статья 2 Закона “О жилищных отношениях”). Продажа какой-либо части общедомового имущества законодательством не предусмотрена: все собственники владеют всем, и распоряжаются только все вместе, принимая решение на общем собрании. Застройщик не имеет права продавать часть общедомового имущества, сейчас мы не станем разбираться с прошлой редакцией Закона “О жилищных отношениях” и тамошними дырами, а посмотрим на нынешние поправки. Ну, во-первых: еще до начала продаж квартир и нежилых помещений застройщик обязан зарегистрировать в данном доме кондоминиум. Следовательно, действие статьи, которую мы вам процитировали, наступает автоматически. Далее, если мы посмотрим на другой пункт той же статьи, то увидим:

“…11) объект кондоминиума – единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок…”.

Иными словами, если технический этаж, являясь частью общедомового имущества, не может находиться в индивидуальной или раздельной собственности, то как он может быть продан? Кстати, понятие раздельной собственности означает в данном случае невозможность эту самую общую собственность разделить. Мы так подробно останавливаемся на законных доводах в том числе для того, чтобы вы не купили себе квартиру на техническом этаже: подобные объявления сейчас можно встретить на сайтах застройщиков в Интернете. Как видите, покупка очень рискованная, во многом зависит от активности соседей, если им всё равно – вас не тронут, сменится хозяин соседской недвижимости, и у него появятся свои планы на эти квадратные метры – ждите мытарств в судах.

Возвращаясь к нашей истории, герои сейчас проходят через слушания в суде первой инстанции, гражданин барыга сдаваться не собирается, ремонт в помещении идет полным ходом, он намерен открывать там хостел, так что перспективы для всех жильцов глянцевой высотки весьма тревожные. Конечно, если не отобьют технический этаж в суде. К слову, скептиков в подобных делах много, покупатели незаконных метров прекрасно, как правило, осведомлены в незаконности сделки и закладывают накладные расходы на судей изначально.

Правда, это не означает, что у них всё получится, как шутил один мой знакомый юрист: это в районном суде один судья заседает, а в апелляции их уже 3 сидит, а потом еще и Верховный суд – там их 4 души выходит на круг, так что незаконная сделка может очень быстро для нарушителя стать экономически нецелесообразной. Поэтому идем в суд, стоим на своем – и побеждаем. Добавлю, что ничего подобного не случилось бы, если бы законодатели внесли в Закон “О жилищных отношениях” прямой запрет на выдел доли из общедомового имущества и его продажу. Сейчас словоблудие и хождение вокруг да около играет на руку только ушлым застройщикам и разномастным пройдохам. Куратор ЖКХ от правительства – министерство индустрии и инфраструктурного развития – планировало в сентябре внести в парламент очередную порцию поправок, так почему бы не дополнить проект подобной нормой, тем более что собственники об этом властным структурам сообщали уже не раз

АЛМАТЫ