Крах на рынке недвижимости: цены упадут, а стройкомпании разорятся

Государство закрывает ипотечные программы, не освоив до конца запланированные миллиарды. Упадут ли цены на рынке жилья? И ждет ли банкротство строительные компании?

 Несколько лет государство активно участвовало на рынке ипотечного кредитования. Вместо коммерческих процентов от 14 и выше, которые давали банки, граждане получили возможность в течении нескольких лет брать кредиты под низкие проценты в рамках государственных программ: от 7 до 12 процентов. Конечно же, всё это оживило спрос, люди активно покупали недвижимость, строительные компании вводили в эксплуатацию рекордное количество жилья, чтобы обеспечить потребность. Но были и минусы, которые били по экономике страны в целом. Такие дешевые кредиты, по словам экспертов, разгоняли инфляцию, цены росли не только на недвижимость, но и по цепочке во всех сферах жизни. В марте 2021 года Нацбанк в своем докладе о денежно-кредитной политике сообщил, что льготная ипотека стала одной из причин роста цен на недвижимость. А спустя несколько месяцев объявил, что до конца года планируется закрыть финансирование двух самых крупных государственных ипотечных программ: "Баспана Хит" и "7-20-25". Но за время функционирования этих программ коммерческая ипотека в банках практически исчезла, она не могла конкурировать с государственной. Что же будет теперь?

Когда ипотечные программы с дешевыми процентами закрываются, а в коммерческих банках с ипотекой совсем не густо? Не встанет ли рынок недвижимости? Не обрушатся ли цены?

Не разорятся ли строительные компании, которые настроили рекордное число квадратных метров? Ведь понятно, что всё это строилось на заемные средства, и не получим ли мы теперь проблему с этой стороны? Мы спросили экспертов.

"Государство должно уйти с ипотечного рынка"

Экономист Мурат ТЕМИРХАНОВ, один из немногих, кто несколько лет назад выступил против прихода государства на рынок ипотеки:

 – Я говорил в целом по экономике и в отдельности – по ипотечным программам, что государство не должно было вмешиваться в рынок, используя антирыночные методы. Когда правительство дает дешевые средства в экономику, это разгоняет инфляцию, нарушает рыночные отношения в финансовом секторе и мешает Нацбанку осуществлять монетарную политику за счет базовой ставки. В случае, когда Нацбанк финансирует дешевую ипотеку, получается двойной удар по инфляции, поскольку он запускает печатный станок для этого.

Недавно было подписано соглашение между Нацбанком, правительством и Агентством по развитию финансового рынка, где впервые за много лет было признано, что льготное финансирование кредитов через госпрограммы вредно для экономики.

Нацбанк в течение 5 лет выйдет из всех программ, которые он финансирует, но начнется всё с выхода из ипотеки. За 2 года закроют ипотечные программы.

Тут возникает другой вопрос, а когда и правительство начнет выходить с рынка? Ему тоже важно понять, что если не будет искажений низкими процентными ставками, то в экономике снизится инфляция и базовая ставка. Однако понятно, что процесс выхода будет непростым.

– Государство уйдет с рынка ипотеки, но вы сами говорили, что коммерческой ипотеки почти не осталось, что будет в этот период?

– Это большой и сложный вопрос. Есть у нас институты развития, они должны были заниматься развитием финансового рынка. Они должны делать так, чтобы через год-два государство ушло из ипотеки и на этом рынке были бы только коммерческие банки и другие частные ипотечные компании. Но наши институты развития никогда этим не занимались. Они лишь передавали дешевые деньги от государства в экономику – и всё. В других странах такие институты занимаются именно развитием финансового рынка. Нацбанк сейчас уходит, и, возможно, Отбасы банк за счет правительства сможет перетянуть на себя часть этих кредитных программ. Но четкого понимания, как правительство будет безболезненно выходить с рынка ипотеки, до сих пор нет.

У банков есть достаточно денег, чтобы закрыть спрос на ипотеку в ближайшем будущем. Предположительно ставки по такой ипотеке сейчас могут быть в районе 11–13 процентов. Сейчас, когда есть возможность получать кредиты от государства под 7 процентов, коммерческие кредиты, конечно же, неинтересны населению. Но когда государство уйдет, заработает эта коммерческая ипотека и наконец-то заработают рыночные отношения и конкуренция на финансовом рынке.

– 13 процентов – это все-таки немало, и население это не обрадует…

– Но вы поймите, без рыночных реформ, без этого переломного момента, когда государство выйдет из рынка кредитования, мы не можем говорить о снижении процентов в коммерческой ипотеке. Ведь всё взаимосвязано.

Лишь когда прекратится дешевое финансирование и будут другие реформы, начнется снижение инфляции, за ним будет снижение базовой ставки.

В России сейчас она 5 процентов, у нас 9 процентов, это только из-за более низкой инфляции в России. После снижения базовой ставки появится возможность, чтобы уже сами коммерческие банки давали ипотеку населению под гораздо более низкий процент. Обязательным условием снижения инфляции является закрытие программ льготного финансирования. К сожалению, это не единственное условие. От таких цен глаза квадратные: сколько на самом деле должны стоить квартиры

После ухода государства из рынка ипотеки, два-три года будут проблемы. Но если мы проведем реформы, то рынок заработает, как он должен работать и работает в развитых странах. В течение этих двух-трех лет будет стагнация рынка жилья, что приведет к снижению цен на рынке жилья. А дальше будет работать рынок, который полностью будет зависеть от спроса и предложения на жилье.

У нас и другие моменты есть, над которыми теперь придется поработать.

Государство больше триллиона тенге раздавало в виде дешевых денег застройщикам. Теперь застройщики должны пересмотреть работу.

Они всегда ждали льгот от государства, дешевых денег. При этом льготы получали не все, а лишь приближенные к чиновникам. Теперь придется работать по-другому. Коммерческая ипотека заставит застройщиков перестраиваться и переходить на рыночные рельсы. Проблемы обязательно будут, но переход на рыночные отношения нам жизненно необходим.

– Не получим ли мы в эти 2–3 года новые проблемы: рынок встанет, многие стройкомпании, которые перестроились на работу под госпрограммы и залезли в кредиты, могут разориться, не имея покупателей. Но и, главное, сами люди лишатся возможности покупать жилье.

– Я не говорю, что государство не должно помогать социально незащищенным слоям населения. Я считаю, что вместо выдачи дешевых кредитов необходимо развивать адресную помощь напрямую заемщику. Пусть это будет некий сертификат, который выдается нуждающимся людям, в результате чего они могут компенсировать от государства 10–20 процентов от ипотеки на приобретение жилья. В этом случае человек сам должен идти на рынок, чтобы найти самую дешевую ипотеку. Он должен сам искать нужное и удобное для себя жилье. Он сам, вместо чиновника, выбирает себе застройщика и месторасположение жилья. Тогда начинают работать рыночные механизмы, и при этом есть адресная государственная поддержка. В этой ситуации и у застройщиков будет спрос на жилье, но они будут конкурировать между собой. В результате улучшится их эффективность и качество, возможно, даже снизятся цены на новое жилье. Сгладить все острые углы можно. Есть много разных механизмов. Однозначно, что снизить стоимость ипотеки можно, но для этого нужно проводить рыночные реформы, которые временно могут привести к трудностям.

"Закрывать программы нельзя!"

Экономист Рахим ОШАКБАЕВ считает прекращение финансирования ипотечных программ преждевременным:

– Новость о прекращении государственных программ в ипотечном кредитовании меня очень опечалила, ведь, несмотря на все шероховатости этих программ, они были важным инструментом поддержания экономической активности страны в сложный период кризиса. У нас строительная отрасль – это драйвер экономики, и то, как мы проходили кризис, показало эффективность этой стратегии. Поддержкой строительной отрасли были программы "Нұрлы жер" и "Баспана Хит".

Программы сворачиваются раньше времени, недовыполнив своих целей. По программе "7-20-25" был заложен 1 триллион тенге, а освоено на сейчас 325 миллиардов, это всего треть.

Понятно, что у программ были шероховатости, например, они не позволяли участвовать в них на начальной стадии долевого строительства, что дало бы возможность покупать недвижимость значительно дешевле еще на этапе котлована. Но они являлись важным элементом, который влиял на платежеспособный спрос среднего класса. Закрытие программ – это большой удар по рынку недвижимости, по рынку строительства. Коммерческая ипотека сегодня у нас свыше 14–15 процентов, и я, как экономист, никому не советую залазить в нее под такие высокие проценты. Просто закрывать программы и ничего не предложить взамен, я думаю, было нельзя.

– Возможно, что, закрывая эти программы, правительство надеется сдержать рост цен? Но они уже выросли, и главный вопрос: опустятся ли они после таких жестких мер?

– У экономистов есть такое понятие, как "эффект храповика", это негибкость цен в сторону понижения. В целом у нас инфляционные, девальвационные ожидания были, поэтому произошел рост цен. Цены выросли значительно на стройматериалы, и эти причины в совокупности толкали стоимость квадратных метров вверх.

Шансы на банкротство растут!

Талгат ЕРГАЛИЕВ, председатель Союза строителей Казахстана:

– Сегодня в строительной отрасли Казахстана в целом вращается два триллиона тенге, из них: 55 процентов – это коммерческие застройки, с привлечением инвесторов, 30 процентов – частные лица, которые сами строят, и 15 процентов – это жилье, которое строится по госпрограммам. Сегодня строится в целом по стране 15 миллионов квадратных метров жилья в год, но этого даже недостаточно, чтобы удовлетворить потребность в жилье физических лиц, нужно много больше. Поэтому сворачивание государственных программ – это недальновидный шаг, экономика требует дешевой ипотеки, недорогого финансирования, чтобы шли стройки, чтобы развивался бизнес. 50–60 процентов должен составлять бизнес, сегодня доля малого бизнеса – всего 25 процентов в ВВП. Если у населения будет мало денег, не будет спроса, то шансы на банкротство у строительных компаний увеличатся, цены на стройматериалы и так растут, а тут еще закрывают ипотечные госпрограммы. Нам в штаб звонят строительные компании со всех сторон и просят, чтобы мы подняли вопрос и решили его, те стройки, которые сейчас идут, не могут достроиться без финансирования, они не смогут выполнить свои обязательства, и это, конечно, даст вал проблем.

"Это тонко разыгранная комбинация? Браво!"

Ерлан АСКАРБЕКОВ, аналитик:

– Я считаю, что сообщение о закрытии ипотечных программ и сразу после него – комментарий от Казахстанского фонда устойчивости, размещенный в некоторых СМИ с пометкой "На правах рекламы" о том, что, дескать, программы "Баспана Хит" и "7-20-25" когда-то закончатся, – это тонко разыгранная политтехнологическая комбинация. Образно говоря, чтобы продажа билетов на некое мероприятие шла веселее, народу громко объявили, что билеты заканчиваются. И народ это услышал. Народ ощутимо активизировался. Количество сделок за май, уверен, сильно вырастет, в сравнении с апрелем, и ещё сильнее – в следующие 2 месяца. Загружены заказами оценщики и ремонтные бригады. У нас, вслед за США и Россией, – бум строительства. Имеет место плавный, но всё же рост цен, особенно для среднего класса в городах "4А" – Алматы, Нур-Султан, Атырау и Актау. Эконом-сегмент и недвижимость в других городах будет стагнировать.

А когда к концу года иссякнут старые резервы "Баспана Хит", кто-то из руководства страны как раз на 30-летие Независимости объявит либо продление этих двух, либо запуск новых программ.

То есть  государство не уходит с кредитного рынка, и не уйдет. Параллельно Отбасы банк усиливает работу с социально уязвимыми через программы "5-10-20" и "Бақытты отбасы".

Если эта версия верная – то браво тем, кто это придумал.

АЛМАТЫ