Рынок явно упирается в доступность, и ситуация может усугубиться после сворачивания программы арендного жилья для молодёжи. В ситуации разобралась корреспондент медиапортала Caravan.kz.
В Казахстане хорошие новости. Строить мы стали больше и быстрее. Недавно первый вице-министр национальной экономики Азамат Амрин сообщил, что объёмы строительных работ с начала года выросли почти на 15 %, а ввод жилья прибавил ещё 3,8 %. Всего ввели в эксплуатацию около 4 миллионов квадратных метров. Казалось бы, ещё немного и квартир хватит всем. Но, как выяснилось, чем больше мы строим, тем меньше покупаем.
Строим много, покупаем мало
По данным Бюро статистики, в январе–марте 2026 года в стране прошло около 28,5 тысячи сделок купли-продажи жилья. Казалось бы, немало. Но если сравнивать с аналогичным периодом 2025 года, то этот показатель упал на 4,6 %. То есть рынок тихо сжимается. Как же так? Население в городах растёт, стройка идёт, краны крутятся, бетон льётся, а покупок становится меньше.
Взять, к примеру, Алматы. Город притягивает к себе людей, деньги, сделки. И, действительно, сделки там есть, статистика даже показывает плюс 3,5 % по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года. Но для Алматы это «ни о чём». Для города, куда продолжают массово переезжать, цифры выглядят очень скромно.
В Астане вообще вышло минус 13,2 % к январю-марту 2025 года. И это при том, что население столицы за год (с марта 2025 по март 2026-го) выросло на 7,2 %. Людей стало больше, квартир тоже, а сделок - меньше. Парадокс? Скорее, новая реальность.
В регионах картина местами ещё жестче. Ұлытау просел по сделкам сразу на 32,3 %, Западно-Казахстанская область – на минус 24 %, Павлодарская —минус 15,9 %, Актюбинская — минус 13,4 %. Да, есть отдельные островки роста: Алматинская область (+7,5 %), Шымкент (+8,6 %), Туркестанская область (16,2 %). Но в целом это не рост, а рваная динамика: где-то плюс, где-то минус, а в сумме - стагнация.
Меньше метров — меньше рисков
Теперь, о том, какое жильё покупают. Судя по данным Бюро статистики, основной спрос приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На них пришлось соответственно 8,5 тысячи и 8,4 тысячи сделок. Трёхкомнатные уже сильно отстают. Всё, что больше по площади — вообще не котируется. По четырёхкомнатным меньше тысячи сделок на всю страну, по пятикомнатным — десятки.
С домами ситуация ещё интересней. Несмотря на разговоры о своём домике и жизни за городом, на них приходится всего около пятой части сделок. Всё остальное — квартиры.
Всё это не про то, что казахстанцы вдруг разлюбили простор. Это про то, что покупать стали строго по возможностям. Люди стараются жить без лишних метров и без лишних рисков.
Дешёвая аренда закончилась, началась ипотека
Спасательным кругом для работающей молодежи до недавнего времени была программа арендного жилья. Логика программы была такая: платишь символические 5–15 тысяч тенге в месяц, живёшь спокойно, работаешь и параллельно копишь на первоначальный взнос. Государство таким образом давало шанс молодым людям приобрести собственное жильё. Теперь этот «билет на покупку недвижимости» отменили.
В конце марта 2026 года программа была официально закрыта, соответствующие правила утратили силу. Новая политика ориентирована на переход от временного арендного жилья к приобретению собственного. Для этого запущены различные ипотечные программы.
Вырастет ли число сделок купли-продажи недвижимости? Вопрос спорный. Для ипотеки нужен высокий доход, стабильность, первоначальный взнос. А если на этот самый взнос стало сложнее накопить, то и путь к покупке автоматически удлинится. Раньше люди платили недорогую аренду и откладывали деньги. Теперь, в связи с закрытием госпрограммы, аренда для них станет дороже, и откладывать будут меньше. У кого-то и вовсе не получится копить. В итоге молодые люди, скорее всего, останутся в статусе арендаторов.
Конечно, можно предположить, что часть из них срочно начнет изучать объявления. Решит, что лучше платить банку, чем арендодателю. И готова будет взять хоть однушку, хоть студию. Возможно, именно этот сегмент ещё какое-то время будет чувствовать спрос.
Но массовой истории здесь, скорее всего, не получится. Потому что большинство всё равно упрутся в нехватку денег. И, скорее всего, рынок это почувствует. Вместо притока покупателей он получит приток арендаторов. А значит, спрос на покупку может снизиться, а на аренду, наоборот, вырасти.
Теперь о ценах. Если посмотреть на ситуацию в целом по Казахстану, то, по данным Бюро статистики, начиная с 2023 года цены на аренду выросли на 6,7 %, а стоимость квадратного метра первичного жилья – на 25 %.
И может так получиться, что аренда в Казахстане начнёт догонять цены на жильё. И догонит она их не потому, что люди стали богаче, а потому что у них не осталось другого выбора.