И пусть первичное жилье, как всегда, в тренде, однако эксперты от отрасли отмечают постоянное повышение и на рынке вторичного жилья, и все чаще, в зависимости от региона - на индивидуальное строительство. Что происходит? Разобралась корреспондент медиапортала Caravan.kz.
Еще в конце весны мало кем и чем контролируемым рынком цен на жилье в Казахстане заинтересовались депутаты Мажилиса парламента. Но даже и это, кажется, никак не повлияло на рост расценок на заветные квадраты.
Например, согласно данным мажилисмена Бахытжана Базарбека, «казахстанские застройщики больше 20 лет получали преференции: их освободили от налога на добавленную стоимость ради удешевления себестоимости жилья, но в итоге строительные компании не просто не удержали цены – они выросли в 21 раз». Досталось от депутата и правительственным чиновникам, которые, по его мнению, «с 2001 года поддерживали и поддерживали, но не заметили, как начали лоббировать интересы застройщиков»
– Многие застройщики за этот период, воспользовавшись тем, что их освободили от НДС, вошли в список Forbes. Кто-то вывел капитал за рубеж, а кому-то недостаточно освобождения от НДС – и он начал элементарно «кидать» дольщиков, - подчеркнул тогда Базарбек на очередном заседании парламента.
На что чиновники заметили, дескать, «с 2026 года будет использоваться некий механизм, который позволит регулировать цены на жилье». Вот только ни названия механизма, ни принципов его работы так названо и не было.
Некоторые аналитики от отрасли подумали, что речь, возможно, шла о предполагаемом росте ставки НДС с 2026 года от 12 до 16 процентов. Казалось бы, всего четыре процента, но именно они могут стать новым испытанием для рынка недвижимости. С другой стороны, эксперты предположили также, что повышение НДС, если и не станет катастрофой, то все равно «может оказаться поворотной точкой».
Ситуацией тут же, можно сказать, воспользовались застройщики, которые поспешили «обрадовать» казахстанцев предполагаемым ростом цен на первичное жилье в размере минимум на 14 процентов. Ажиотаж возрос, и прошедшим летом был зафиксирован всплеск сделок по недвижимости. Население, у кого были хоть какие-то деньги и кто собирался купить квартиру, но все откладывал, «полезло» в ипотеку. Не случайно в июле оказались приостановлены фиксированные ставки: банки, словно перед прыжком, раздумывали, а что с этим делать. А не поднять ли их? Но принятие итогового решения было перенесено на осень.
Между тем экономисты высказывались о том, что цифры предполагаемого роста цен, о котором заикнулись застройщики, все-таки были завышены. Так, по мнению экономиста Эльдара Шамсутдинова, «повышение НДС с 12 до 16 процентов могло бы привести к росту себестоимости строительства, который девелоперы постарались бы компенсировать через увеличение цен». Однако заявления застройщиков о повышении на 14 процентов, предположил Шамсутдинов, «это больше завышенная оценка, призванная стимулировать ажиотажный спрос до вступления новой ставки в силу». Эксперт также отметил, «что в базовом сценарии роста, если часть застройщиков уже учла новый НДС в ценах, реально повышение на 3–5 процентов, максимум можно ожидать подорожания на 5–8 процентов, если эффект НДС еще не был учтен и начнется перенос в цены».
Вот только реальность, как тогда, так и сегодня, говорит о том, что доходы населения, по большому счету, снижаются, а это сильно сдерживает покупательскую возможность.
Аналитик Расул Рысмамбетов в своем телеграм-канале еще раньше полагал, что «цены могут расти по трем основным причинам».
- Во-первых, никак не учитывается, что строительный рынок (строительные компании) стал драйвером роста ВВП (и распила государственных средств). Прошу учесть, что большинство участков строительным гигантам обошлось очень дешево. Во-вторых, тенге перестал играть накопительную функцию. Долларовые депозиты - тоже. «Настал черед триариев...», то есть испытанной валюты вечности – недвижимости. В-третьих, слабеющий тенге поднял цены на импорт – отделку и прочие материалы. Ведь за время с последнего кризиса 2008 года Казахстан так и не смог наладить нормального производства строительных материалов. Импортозамещение не провалилось. Его и не было. И это три базовых фундаментальных тренда, - заключил Рысмамбетов.
И, наконец, чтобы увидеть, как и на сколько, хотя бы примерно, подорожал или нет рынок недвижимости, достаточно зайти на несколько казахстанских порталов недвижимости. И сравнить цены. Например, одна и та же двухкомнатная новостройка, которая по весне предлагалась примерно в диапазоне 21-23 миллионов тенге в черновой отделке, теперь оценивается не ниже, чем в 25-27 миллионов тенге. Цена трехкомнатной недвижимости начинается от 35 миллионов. Что уж говорить о квартирах с ремонтом…