О чем договорились: как контролировать договоры с КСК

Раз подписали договор, теперь платите – и хоть вам что, считают судьи. Вот и получается, что за закорючки горе-управдомов под договорами отвечать нам с вами. “Но ведь это же председатель КСК подписал договор!” – слышу я возмущение читателей. Подписал/ла, но мы сами ей/ему разрешили это cделать. Да-да, это мы с вами не были на собрании, не хотели вникать кто что и с кем собирается делать, но когда ушлая старушка-председатель появилась в дверях квартиры, мол, подпишите, мы тут решили договор с сервисной компанией заключить, то, не ознакомившись с договором, не желая напрягать свои мозг и плоть, мы подмахнули лист голосования. Вот и весь фокус – кабала на нас. Ей-то что: по закону своими финансами отвечает не руководитель, а КСК, то есть мы – собственники. А потому мы не можем пройти мимо этой части деятельности КСК и сегодня разберем два направления: как не допустить и как проконтролировать.

Наш делегат

Но прежде разберемся: почему председатель имеет право подписывать договор, а отвечаем мы. В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона “О жилищных отношениях” “правление осуществляет все полномочия кооператива, за исключением тех, которые относятся исключительно к компетенции общего собрания членов кооператива собственников помещений (квартир). В компетенцию правления, в частности, входит …3) заключение договоров от имени кооператива”. Смысл таков, что не будут же триста человек договор подписывать, это право по закону мы делегируем председателю КСК. Но только делегируем право подписывать, а не решать за нас, с кем и на каких условиях мы будем договор заключать. Решать имеем право только мы, собственники. За это отвечает п. 1 ст. 47 вышеупомянутого закона: “Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Они вправе участвовать в собрании через доверенных лиц или принимать участие в письменном опросе. К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится… 6) решение вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг”. Переведем с юридического на русский: председатель КСК обязан вынести вопрос о заключении любого, подчеркиваю, любого, договора на оказание данных видов услуг на общее собрание собственников. Это означает, что на обсуждение выносится предлагаемая фирма/мы, их условия, цена вопроса.

Естественно, что проект договора, который, как правило, представляется поставщиком, также должен быть вынесен на общее собрание для обсуждения и дальнейшего принятия либо совсем наоборот. Обратите внимание, никак не наоборот! Вначале мы решаем, заключать или нет с данной компанией на данных условиях договор, и даем согласие на то, чтобы председатель от нашего имени этот документ подписал, а затем он/она его подписывает.

Наше “местное зло” любила отбривать владельцев квартир фразочкой: “По закону я имею право заключать договор сама”. Да, имеет право, но не заключать, а подписывать от нашего имени, после того как большинство из нас на это согласились. Убеждена, что она такая не одна и у многих из вас та же самая история, так что теперь вы знаете, на какие статьи закона вам ссылаться и требовать соблюдения ваших прав.

Дайте-ка почитать

Теперь вернемся к тому, как противостоять другим обманным схемам, к которым так любят прибегать наши недобросовестные председатели КСК. Первое и самое главное: никогда и ничего не подписывайте, не прочитав и не поняв содержание документа. Не ясно, имеются вопросы, попросите предоставить вам копию документа и проконсультируйтесь со специалистами: юристом, бухгалтером с вашей работы, руководителем отдела, который имеет практику подписания договоров. Главное, чтобы человек разбирался в этом вопросе и не был заинтересован в том, чтобы вы его подписали. Именно поэтому принимать на веру ответы на вопросы председателя КСК никогда не стоит. Уж этот-то человек всегда заинтересован в том, чтобы было по его, ну и выгодно для него.

Второй не менее важный момент – всегда заранее знакомьтесь с документами по вопросам, которые выносятся на общее собрание. Увидели в объявлении повестку: “Выбор сервисной организации” либо “Ремонт кровли” – не важно. Сразу к председателю: выдайте мне проекты документов и договоры, которые эти организации предлагают подписать. Ответы типа “а они нам еще не прислали, а они сказали, что вначале решите, а потом мы вам пришлем, а зачем это вам…” должны быть вами проигнорированы. Управдом обязан вас, а также всех других собственников ознакомить с запрашиваемыми документами. В Законе “О жилищных отношениях” за это отвечает п. 4 ст. 42-1 – “Собрание собственников помещений (квартир). Собственники помещений (квартир) до проведения собрания имеют право ознакомиться у его инициаторов с материалами, необходимыми для принятия решений”, а также п. 3 ст. 18 Конституции РК.

Кто знает лучше

Теперь о том, что делать, если вы не согласны с предлагаемыми условиями договора, ценой или вас смущает репутация претендента на ваши деньги.

Во-первых,  вы имеете право вынести на обсуждение и голосование любое свое предложение по заявленной повестке. Нашли другого поставщика услуг с выгодными для собственника условиями, отлично, предлагайте. Но будет лучше, если вы еще до общего собрания познакомите своих соседей с проектом договора компании и ее репутацией. Для этого, к слову, можно использовать современные методы, например, разместить документы в сканированном виде в Instagram, а информацию с указанием ссылки разместить на объявлении на входе в подъезд. Понятно, что поколению постарше лучше передать информацию на бумаге.

Если другой претендент не найден либо вы не считаете нужным проведение данного вида работ/услуг для вашего дома – аналогично, действуйте, ищите единомышленников, так вам будет проще отстаивать свою позицию на собрании.

Вот обязательно кто-то сейчас скажет: “Ага, собрание! Какое собрание? Наша старушенция их отродясь не проводила, максимум, что оббежала квартиры и собрала подписи. Все!”.

Как ни странно, но при таком варианте развития событий вам же проще. В таких случаях недобросовестные председатели КСК либо вовсе не имеют протокола собрания, либо “делают” его левой ногой, так что решения по нему всегда можно признать через суд недействительными. Ну а в случае отсутствия данного наиважнейшего документа, по закону отражающего волю реальных хозяев дома-собственников, вовсе можно не напрягаться. Раз общего собрания не было, никто такого решения не принимал, то никто ничего управдому не делегировал, и отвечать по договору будете не вы, а прощелыга домоуправ.

Так и было во время первой волны установки новых приборов учета тепла в Алматы. Тогда председатели, подписавшие договоры на приобретение их в собственность, потом сами по решению суда их и оплачивали, когда собственники хором отказались за них платить.

Договор – это наше хорошо

При появлении в квитанции неведомой новой статьи расходов вы имеете право направить письменное заявление в КСК с требованием дать по этому поводу разъяснения. Если это тот самый случай, который мы только что описали, требуйте договор расторгнуть, провести общее собрание собственников и вынести на него вопрос о заключении договора. Не повезло, председатель КСК оказался человеком без фантазии, подавайте иск в суд. Поверьте, подобный алгоритм поведения убережет вас и ваш кошелек от более значительных потерь в будущем.

В заключение два слова о том, что по закону обязательно должно быть указано в договоре и что затем защитит ваши интересы. Прежде всего, поставщик обязан прописать в документе название компании, свои банковские реквизиты, юридический адрес предприятия, Ф.И.О. первого руководителя, какие виды работ или услуг берется исполнить, в какие сроки и за какие деньги.

Не пустые фразы прописаны в разделе/ах: “Права и обязанности сторон”. По суду и без него вы сможете требовать от поставщика только то, что там написано. Если указано, что предприятие берет обязательство выполнить работы качественно, в срок и за счет своих материалов, значит, КСК не обязан их оплачивать, и компания затем не сможет на вас повесить эти расходы. Правда, в этом случае всегда в договоре имеется пункт о внесении предоплаты.

Проследите также, чтобы в договор был включен пункт, по которому оплата производится только после подписания акта выполненных работ (оказания услуг) и устранения всех замечаний приемной комиссии.

Почему это нужно сделать, думаю, объяснять не надо, а вот еще один важный момент, который вам проконтролировать придется: это пункт или раздел, где описывается выплата неустойки (пеня). Постарайтесь здесь не лютовать с цифрами и поставщику такой возможности не давайте. И, пожалуй, самое важное – в конце договора обязательно должно быть написано: “Условия договора могут быть изменены только с письменного согласия сторон”. Нельзя же позволять кому-то себя… не стану употреблять этого слова. Вот и все, грамотно заключенный КСК договор – это наше с вами хорошо.

АЛМАТЫ