Любовь и смерть в интерьере ипотеки

Но, приобретая жилье за счет банковского кредита, многие не представляют всех возможных последствий такого шага. Жизнь порой оказывается сложнее и противоречивей, чем существующие на сегодня законы.
Алматинка Нуржамал Е. и ее муж, приобретая квартиру на кредит, полученный в банке, конечно, не предполагали, что жизнь в новом доме не заладится. Но через два года поняли, что их брак был ошибкой и решили расстаться. Возник вопрос о разделе имущества, в том числе и купленной квартиры. И вот здесь начались сложности: муж и его адвокат заявили бывшей жене, что если она хочет остаться в этой квартире, то должна оплатить половину взятого кредита. Ипотечный заем был оформлен на мужа, зарплата которого позволяла без проблем вернуть его банку за несколько лет. У Нуржамал таких возможностей нет. Суд, куда обратились бывшие супруги, решил, что квартира — совместно нажитое в браке имущество и ответственность за погашение кредита несут оба супруга в равной мере.
— Я считаю это несправедливым — говорит Нуржамал. — Кредит брал муж, а расплачиваться за него придется мне. Хотя, как мне говорил адвокат, согласно нашему законодательству, супруг не несет ответственности за финансовые обязательства второго супруга!
Мы обратились за комментарием к адвокату, руководителю юридической компании «АРС» Семену Вагнеру.
— Ситуация действительно непростая — сказал он. — С одной стороны, в соответствии с Законом РК «О браке и семье» все имущество супругов, нажитое в браке, является их общей совместной собственностью и в случае развода делится между ними в равных долях. Но ипотечная квартира — дело еще новое для нашей юридической практики и поэтому здесь могут существовать несколько вариантов решения. Все зависит в данном случае не только от Закона «О браке и семье» или Гражданского Кодекса, регулирующего имущественные отношения как граждан вообще, так и супругов в частности, но и от заключенного договора между банком и займополучателем. В данном случае, как мы видим, банки хорошо подстраховались. Их общепринятой практикой стало заключение не только договора займа, но и договора залога на покупаемую недвижимость. То есть купленная квартира служит материальным залогом обеспечения возврата взятых у банка на ее покупку денег. И, что еще более важно в данном случае, при заключении договора залога банк получил нотариально заверенное согласие Нуржамал Е. на это действие. То есть, она сама этим действием признала права банка, в случае невозвращения кредита, на внесудебную реализацию заложенного имущества. И то, что кредит был оформлен на мужа, в данном случае не освобождает от ответственности за его возвращение и его супругу. Так что перспективы Нуржамал остаться в стороне от выполнения обязательств с помощью суда, на мой взгляд, весьма призрачны…
Другой случай произошел с Анной Г. При оформлении кредитного договора в банке на покупку жилья и договора залога квартиры они с мужем еще не были официально женаты. А сама покупка — то есть завершение сделки купли-продажи и передача денег продавцу — произошли уже после того, как супруги зарегистрировались в ЗАГСе. Через полгода после свадьбы произошла трагедия: муж Анны погиб в автомобильной аварии. Вдова больше не могла выплачивать взятый кредит и банк предъявил свои права на заложенную квартиру. Он руководствовался при этом статьей 138 Гражданского Кодекса РК, согласно которой залогодержатель имеет право реализовать заложенное имущество для погашения кредитной задолженности и банковского вознаграждения.
Однако нанятый Анной Г. адвокат уцепился за то обстоятельство, что его клиентка не брала на себя обязательств по кредиту и залогу этой квартиры, поскольку еще не была замужем за своим будущим супругом. С другой стороны, квартира была приобретена в период брака, так что она является совместной собственностью мужа и жены. Поэтому, в данном случае, банк может претендовать только на долю залогодателя (то есть мужа) в этом имуществе, но никак не на всю квартиру. Жена (а теперь вдова) таких обязательств перед банком на себя не брала. И этот юридический нюанс — заключение договора займа и залога без согласия жены решил все дело. Суд решил, что банк может претендовать на возмещение только в пределах доли супруга в общем имуществе. Эта доля была по силам Анне Г., она смогла выплатить необходимую сумму и сохранить за собой хорошую квартиру в центре столицы.
Юристы, к которым мы обратились с просьбой оценить данную ситуацию, разошлись во мнениях. Одни считали, что судья поступил правильно, руководствуясь в своем решении буквой закона и приняв во внимание, что в действиях и Анны Г. и ее покойного супруга нет никаких нарушений. Не могли же они, в самом деле, предполагать, что с мужем Анны случится несчастье?
Другие же считали, что Анна, как наследница своего мужа, должна нести полную ответственность по его финансовым обязательствам, если претендует на имущество, которое находилось в залоге, несмотря на то, что формально она не участвовала в процедуре оформления залога. По их мнению, суд поступил формально, решив дело в пользу частичного погашения задолженности перед банком. Во всяком случае, все сошлись во мнении, что подобные юридические казусы — результат отставания нашего законодательства от жизни.
Евгению Д . также постигло несчастье: ее супруг умер. Кредит за квартиру, которую они купили, остался невыплачен. Однако при покупке этой недвижимости муж заручился документальными гарантиями от своего работодателя — крупной торговой компании, что компания берет на себя выплату половины долга за кредит. После внезапной смерти супруга банк предъявил свои права на заложенную квартиру, а фирма, где работал муж, отказалась выплачивать свою долю за кредит.
Судебное разбирательство тянулось долго. У каждой стороны были свои аргументы. Банк требовал возврата займа и своего вознаграждения. Вдова готова была заплатить, но только половину от заемной суммы, поскольку кредит был взят под гарантии компании. А представители компании заявляли, что гарантию свою они выдавали в расчете на долгую и эффективную работу мужа — классного специалиста, которая могла бы компенсировать понесенные ими затраты. Но раз случились такие «форс-мажорные» обстоятельства, то компания, как это ни печально, не может выполнить свои обязательства в отношении человека, который умер, и больше в компании не работает. Позиция циничная, но в какой-то мере понятная. Для большинства юристов, и просто людей такая позиция работодателя является жестокой и возмутительной. Однако суд при вынесении своего решения менее всего руководствовался эмоциональными оценками сложившейся ситуации. Он обратился к закону и тексту гарантийного письма, в котором не оказалось положения, что обязательства компании по выплате части кредита ограничиваются какими-либо привходящими обстоятельствами, в том числе — и смертью их работника. Произошло несчастье, но обязательства нужно выполнять. Суд присудил компании выплатить ее долю кредита. Юристы фирмы с этим не согласились и подали протест в вышестоящий суд. Так что всем сторонам этого процесса предстоят еще долгие судебные разбирательства.
Все эти случаи показывают, что юридическое оформление новых явлений в нашей жизни нуждается в постоянном внимании наших законодателей и практических юристов. Ипотека — прекрасное средство для решения жилищных проблем, которые сегодня необычайно остры. Но при ее использовании важно всегда думать обо всех возможных последствиях и стараться предусмотреть все, пусть даже самые неожиданные, жизненные повороты. А главное — жить дружно и долго.