Почему падают цены на жилье в Алматы и как долго это продлится – эксперт

Алматинские риэлторы назвали ряд причин, по которым цены на жилье, как вторичное, так и в новостройках, заметно упали с начала года и объяснили, почему количество сделок с недвижимостью в Казахстане в первые месяцы 2024 года пошло на спад, сообщает Sputnik Казахстан.

Новый год – новые сложности

Согласно данным Бюро национальной статистики, начало 2024 года показало снижение активности на казахстанском рынке жилья. В январе было заключено чуть более 31 700 сделок купли-продажи, тогда как месяцем ранее их количество превысило 37 800. Разница составила более 16%. При этом лидером по купле-продаже жилья по-прежнему остается Алматы – зарегистрировано 8 246 сделок.

Несмотря на это, по словам алматинских риэлторов, начало года выдалось для них довольно сложным: падал не только спрос на жилье, но и цены, которые значительно не менялись в течение всего 2023 года.

"С мая до декабря 2023 года цены практически не менялись, может немного упали, на 1,5-2%. Основное падение пошло с наступлением 2024 года, когда закончились удобные и выгодные ипотечные программы и в ипотеку жилье стало брать не выгодно. Нужно учитывать и то, что большинство из тех, кто имел излишки пенсионных накоплений, уже вложили их в покупку недвижимости. Тех, кто их не использовал, практически не осталось, нет таких объемов, как раньше", - объясняет старший менеджер агентства недвижимости "RIALIGHT" Денис Вайншток.

Другой момент, который также повлиял на рынок, два сильных землетрясения в Алматы, произошедшие в начале января и начале марта.

"Люди резко остановились. Февраль-март мы наблюдали прямо затишье. Только сейчас все начинает возвращаться на круги своя. То есть люди начинают покупать, но уже ощутимо дешевле. Если в процентах, то с Нового года и до сегодняшнего дня – середины мая цены на квартиры в Алматы упали уже процентов на пятнадцать", - говорит Вайншток.

Тонкости рынка: что влияет на цену

По словам риэлторов, наиболее сильно в цене с начала года потеряли 3-4-комнатные квартиры. Впрочем, так происходит всегда. А вот цены на однокомнатные и двушки остались практически неизменными.

"Цены на однокомнатные и двухкомнатные за прошедший год остались на том же уровне и дело тут в том, что они всегда наиболее востребованные. Их и для последующей сдачи в аренду покупают хорошо, и для иногородних студентов берут их состоятельные родители. Поэтому они в цене особо сильно никогда не падают", - объясняет Денис Вайншток.

Причем это, по его словам, касается как вторичного жилья, так и новостроек.

Также Вайншток уверяет, что сегодня говорить однозначно о разнице цен на старое и новое жилье, невозможно. На стоимость и того, и другого в каждом конкретном случае влияет целый ряд различных факторов. Это и район города, и застройщик. Трехкомнатная в старом доме, но в хорошем районе, вполне может стоить, как аналогичная квартира в новостройке, но на окраине города. Если же они находятся в одном районе, то цена на вторичку будет, в среднем, на 20-30 % ниже.

"Причина, по которой складывается разница в цене между новостройкой и вторичкой объективная. Жилье более новое, опять же, если оно построено более качественно, тот же самый монолит или ЖБ-каркас, то, конечно, будет дороже. Потому, что это и безопасно, и дом новее и коммуникации все новые. Соответственно и двор, и территория, и паркинг. Это все влияет на цену", - объясняет он.

Новые тенденции алматинского рынка

Также Денис Вайншток отмечает еще одну, сравнительно новую для рынка недвижимости Алматы, тенденцию. Если прежде разница в цене на жилье сильно зависела от района города, то теперь все изменилось и ее практически нет.

"Сейчас самые дорогие квартиры в Медеуском и Бостандыкском районах, потом Алмалинский, за счет того, что его часть – центр города. А потом все остальные. Там различий уже практически нет в цене. Просто каждый клиент решает, какой ему удобнее и выгоднее район, и выбирает. Нет такого, что Алматы-1 в Турксибском районе хуже, чем микрорайоны в Ауэзовском. Есть клиенты, которым нужна только Алматы-1, и они будут там покупать. Или в Айнабулаке, потому что барахолка рядом. И, видя этот спрос продавцы будут держать цены", - отмечает он.

Если говорить о частных домах и коттеджах, особенно в элитных районах, в предгорьях Алматы, то здесь цены за год практически не изменились. При этом, как отмечают риэлторы, с их куплей-продажей дела всегда обстоят сложнее, чем с квартирами.

"Нельзя оценивать свой дом в ту сумму, за которую ты его построил. Земля могла быть в одно время дороже, а потом дешевле. Строительные материалы также. Очень часто собственники считают исходя из этого всего. Но покупатели, которые считают деньги, они, конечно, просчитывают все нюансы", - говорит Вайншток.

А их, как оказывается, не мало.

В первую очередь важно то, насколько комфортно можно добраться до дома, насколько серьезные пробки нужно преодолеть, какая инфраструктура присутствует поблизости.

"Потому, что строятся очень многие, плюс частные школы строят в предгорьях. Кстати, многие именно по этой причине и продают, потому что им просто надоело толкаться в пробках на этих узких дорожках, и переезжают в новостройки в городе. Поэтому дома покупают в основном те, кто давно и осознанно этого хотел и стремился к этому. Приходится искать золотую середину. Один очень хочет купить, другой – продать. Торгуются и складывается цена", - объясняет Денис.

Спрос будет всегда

Говоря о том, не упал ли спрос на жилье в Алматы после двух сильных землетрясений, произошедших в начале года, Денис Вайншток отвечает отрицательно.

"Спрос на жилье всегда был, и он остается, как и в прошлом, и в позапрошлом году. Людям всегда нужны квартиры. Хотя, конечно, по сравнению с 2021-2022 годом, когда массово снимались излишки пенсионных накоплений, спрос, конечно, меньше. В сравнении с 2023-м ничего не поменялось. Все также, как было", - говорит он.

При этом Вайншток отмечает, что на короткое время произошедшие землетрясения все же изменили структуру рынка – вырос спрос на частные дома. Однако это быстро прошло.

"После сильных землетрясений в первое время спрос на покупку частных домов действительно вырос. Потому что очень многие испугались и решили, что хотят жить в частном доме, продавать квартиры, в особенности на высоких этажах. Но дальше слов у большинства это не пошло", - объясняет он.

Причина, в первую очередь, в том, что, начиная просчитывать возможности, люди понимают, что по цене своей квартиры они смогут купить частный дом только в области, а к этому готов далеко не каждый.

"Но есть отдельная все же, категория продавцов квартир, примерно 5% от всех наших клиентов, которые, да, хотят именно частный дом, выставили и держат свои квартиры на продаже. Некоторые вовсе хотят сменить регион и переехать в те, которые менее подвержены землетрясениям. Но говорить глобально о том, что все хотят в частные дома. Нет. Не все хотят", - уверяет Денис Вайншток.

При этом он отмечает, что землетрясения, хоть и не сильно, но все же отразились на стоимости квартир в Алматы. В особенности расположенных на верхних этажах. В среднем они потеряли в цене 3-5%.

"Исходя из факторов, изложенных выше и смотря вперед на тенденции, а точнее их отсутствие к росту, мы прогнозируем дальнейшее падение цен, такое же, как было за первое полугодие. Это продлится, как минимум, до осени", - резюмирует Денис Вайншток.

Предпосылок к этому, как минимум три:

• нет выгодных ипотечных программ для граждан, которые могут оживить рынок;
• нет внешних вливаний, таких, как пенсионные накопления, которые стимулировали рост цен в предыдущие годы;
• летний период, когда люди не так охотно занимаются покупкой и продажей жилья, откладывая это все до осени.