Опубликовано: 1045

Темы дня – жилье и деньги: во что вложить и где жить?

Самые обсуждаемые сегодня темы – цены на недвижимость, мировой кризис, косвенно затронувший банковскую систему нашей страны, и как следствие этого – ужесточение условий ипотечного кредитования.

Впрочем, цены на недвижимость – тема постоянно горячая на протяжении нескольких последних лет. Только совсем недавно речь шла не о повышении, а о снижении ставок по ипотеке. Казахстанская ипотечная компания (КИК) даже заявляла о намерении поэтапно снизить ставки вознаграждения по ипотечным кредитам в 2006 году до уровня 12 процентов годовых, в 2007 году – 11 процентов, в 2008 году – 10 процентов. Правда, звучало уточнение: все это возможно “при условии сохранения стабильного экономического развития республики и установленных прогнозов уровня инфляции”.

Чем лучше, тем хуже?

Но оказалось, что наша стабильность в ее бытовом восприятии сама по себе провоцирует рост инфляционных процессов. Судите сами. Каждый год в республике повышаются пенсии и зарплаты бюджетников. Экономический рост приводит к увеличению рабочих мест, нехватке трудовых ресурсов и, следовательно, к увеличению заработной платы. Прибавьте к этому снижение курса доллара. Все это привело к тому, что в обороте появился излишек денег, не обеспеченный товаром. Несмотря на усилия нашего правительства, связать излишнюю денежную массу не удается. Да и чем ее связать на уровне потребительского рынка? Аудио- и видеотехникой или автомобилями сегодня, согласитесь, никого не удивить…

Потому товаром самого высокого спроса по-прежнему остается недвижимость. Во-первых, потому что это пока не только самый прибыльный, но и самый доступный инструмент для инвестиций.

Во-вторых, потому что, несмотря на размах строительства, сегодня в крупных и средних городах республики проживают около трех миллионов человек с низкими и средними доходами, нуждающихся в приобретении жилья или улучшении жилищных условий.

А это теоретически – потенциальные покупатели квартир, приобретенных в спекулятивных целях.

Но часто – только теоретически. Квартиры в новостройках этой категории покупателей не по карману – строительный бизнес сегодня не ориентирован на жилье потребительского класса. В то же время высокие цены на квартиры в новостройках подогревают стоимость жилья на вторичном рынке. Ситуация доходит до абсурда: людям приходится брать в ипотеку жилье 30–40-летней давности со сгнившими водопроводом и канализацией. В то же время, по некоторым данным, чуть ли не 80 процентов ипотечных квартир Алматы являются проблемными.

Смягчить или ужесточить?

Ну и что с этим делать? Сегодня эксперты предлагают, по сути, два диаметрально противоположных варианта решения проблемы.

Первый, “банкирский”, заключается в постепенном снижении ставки ипотечного кредитования. Очевидно, что даже незначительное их снижение вызовет увеличение числа клиентов – а значит, банки все равно будут в прибыли.

Другой путь – ужесточение условий ипотеки – предлагают риэлторы, поскольку это, по их мнению, вернет на рынок реальных кредитоспособных покупателей. Да и психологически легче воздействовать на сомневающихся сейчас покупателей – дескать, берите быстрее, дальше хуже будет.

Однако ни тот ни другой метод не решают ни жилищной проблемы, ни проблем борьбы с инфляцией.

Более того, история свидетельствует: спекулятивные операции на рынке недвижимости способны привести к финансовой катастрофе. Самый свежий пример тому – США, где рост цен на землю и недвижимость сменился резким падением, когда платежеспособные потребители “наелись”. В результате американские банки не смогли возвратить сотни миллиардов долларов внешних займов.

Есть идея?

Несколько лет назад был предложен еще один вариант решения жилищной проблемы в масштабах государства и одновременно эффективный способ связывания излишней денежной массы.

Опирался он на конституционную норму, согласно которой у каждого гражданина республики, не имеющего жилья, есть право на выделение 10 соток земли под индивидуальное строительство. Правда, при условии наличия на этом участке инженерных коммуникаций.

Так вот согласно этому варианту земля под строительство как востребованный “внутренний товарный резерв” могла одновременно выступить в качестве инструмента инвестирования средств населения.

А теперь помечтаем. Представим себе, что государство выделило нам полтора миллиона участков по 10 соток под индивидуальное жилищное строительство вокруг Алматы, Астаны, областных центров и некоторых малых городов по цене, удовлетворяющей граждан со средними доходами, – 2000–3000 долларов. Конечно, трудно себе представить реальную конъюнктуру рынка, но… Мы ведь только мечтаем, не так ли?

Участки в Алматы было бы целесообразно выделять только в направлении Капшагая, а в Астане – вдоль всех трасс выезда из города в радиусе не более 20 километров. Это автоматически решило бы проблему транспортного сообщения без дополнительных затрат на строительство дорог.

Собранные средства предлагалось аккумулировать на специальных счетах (фондах), а затем направлять на строительство коммуникаций, дорог, школ, объектов электро- и водоснабжения, на отсыпку гравийных внутриквартальных дорог и так далее.

Подсчитано, что строительство жилья на этих участках в течение 2–3 лет позволит дополнительно отвлечь с потребительского рынка до 800 миллиардов тенге в год. Это и будет естественной “стерилизацией излишков денежного оборота”.

“За” и “против”

Понятно, что у каждой идеи есть оппоненты. Эта не исключение. Конечно, доводы вроде “На всех земли не хватит!” или “Такие объемы не потянет стройиндустрия” в качестве аргументов принять трудно. Уж чего-чего, а территории в Казахстане хватает! А насчет стройиндустрии, так массовое строительство индивидуального жилья как раз и даст новый стимул для подъема отечественного производства строительных материалов, которое до сих пор не развивалось ввиду низкого спроса.

Есть и такой довод – массовая индивидуальная застройка сломает существующий рынок элитного жилья. Но это, по сути, совершенно разные сегменты рынка, практически независимые друг от друга. Те, кому нужна элитная квартира в центре Алматы, вряд ли решат сменить ее на домик по Капшагайской трассе.

Доводов “за” гораздо больше. Первый: наличие большего неудовлетворенного покупательского спроса на жилье со стороны населения. Второй: огромные возможности государства по выделению и продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Третий: развитие частного жилищного сектора вокруг городов позволит решить проблему продовольственного снабжения горожан – дачные огурцы-помидоры всегда были необходимым элементом конкурентной борьбы на рынке сельхозпродукции.

Пятый довод – экологический. За счет озеленения личных участков будет создан зеленый пояс вокруг всех городов республики, что оздоровит атмосферу развивающихся городов. Сейчас на десятки километров подъезды ко многим городам и, особенно к столице, абсолютно безлюдны и пустынны.

Реализовав эту программу, в течение ближайших 3–4 лет можно будет дополнительно ввести около 80–100 миллионов квадратных метров жилья. Для сравнения: сейчас весь жилищный фонд Казахстана, созданный за многие десятилетия, составляет 252 миллиона квадратных метров.

Следует учесть, что индивидуальное строительство повысит экономическую активность населения – граждане будут чаще обращаться в банки за кредитами, тем более что проблема наличия залога (в этом качестве выступит земельный участок) будет решена.

Еще один момент. “Свой дом, своя земля” – на этих понятиях зиждется стабильность общества. Обладая собственностью, которую можно передать по наследству, человек меняет свое отношение к миру. Таким образом, ускорится формирование среднего класса. Изменится и демографическая ситуация: имея крышу над головой, отчего ж не рожать детей?

Примечательно, что в этих предложениях нет ничего нового. Это опыт всех развитых стран Европы и США.

Получилось – как всегда…

Идея была услышана правительством. Но словно в игре “испорченный телефон”. Правительство под управлением Даниала Ахметова разродилось постановлением о бесплатной раздаче земли. Но без канализации, водопровода, электричества. И земля не получила реальной рыночной стоимости.

– Те, кто решился взять свои нервы в кулак и попробовать получить бесплатный участок, стремятся не в бескрайние степи, а к крупным мегаполисам, где свободных территорий нет, – объяснял бывший заместитель председателя комитета регистрационной службы министерства юстиции Рамазан Сарпеков. – При подготовке постановления нужно было исходить из реалий крупных мегаполисов, на которых сосредоточено внимание народа. Территория нашей страны велика, но не вся она пригодна для проживания людей. Вряд ли люди согласятся на 10 соток в 100 километрах от города, где нет даже дорог, не говоря уже об электричестве и водопроводе.

В итоге хорошая идея, которая могла бы решить многие болезненные вопросы, была скомпрометирована неудачным исполнением.

Алихан САЛБИЕВ

Загрузка...