Кто главный в доме: настало время первых сложностей для собственников жилья

Спотыкаться стали с первого шага – нет ясности в различиях между объединением собственников имущества (ОСИ) и простым товариществом, а потому и выбрать между ними хозяевам недвижимости сложно.

Некоторое время назад мы уже начали объяснять, в чем их различия, статья вышла 3 апреля 2020 года, ознакомиться с ней можно на нашем сайте caravan.kz. На сегодняшний день, пожалуй, это единственный доступный полноценный материал в Казахстане, дающий собственникам представление о новом понятии и незнакомой ранее форме управления “Простое товарищество”. Наши постоянные читатели хорошо знают, что в отличие от других площадок, в том числе государственных, мы не занимаемся цитированием статей Закона “О жилищных отношениях”, а даем анализ законодательства в удобоваримой форме, которая понятна людям. Напомню также, что в материале помимо отличий нами был приведен немалый перечень схожих возможностей, которые дают собственникам обе новые формы управления общедомовой собственностью.

Здесь нам необходимо сделать короткую паузу: важно запомнить, что собственники квартир и нежилой недвижимости в многоквартирном жилом доме сейчас должны и обязаны зарегистрировать свои права собственности на общедомовое имущество.

Называется эта процедура – “государственная регистрация объекта кондоминиума”, документы на регистрацию могут подать любые 2 собственника или же избранный вами совет дома.

Владеть единолично общедомовой собственностью невозможно, она принадлежит всем. К теме регистрации мы еще вернемся в ближайших номерах, для нас остаются непонятными некоторые детали, поэтому подождем ответа с разъяснениями из госструктур.

Сами себя обделять не станут

Теперь – о новинках управления, выставленных чиновниками. Власти справедливо ожидают, что самой популярной формой управления, которую выберут собственники, станут объединения собственников имущества (ОСИ). Простые товарищества хороши для тех домов, где число владельцев недвижимости невелико и все соседи давно друг друга знают. Согласитесь, сейчас в стране осталось не так много подобных домов, поэтому обезличенная форма управления в виде ОСИ остается единственной для подавляющего большинства. На нее и посмотрим.

ОСИ не слишком отличается от постылых КСК, по сути, это кооператив в одном отдельно взятом доме.

Если в кооператив могло войти сколько угодно жилых домов, то в ОСИ – никогда. Здесь работает принцип, которым так гордятся разработчики жилищной реформы и который они позаимствовали из Жилищного кодекса соседей: “один дом – один орган управления – один банковский счет”. К слову, никто из чиновников, курирующих сферу ЖКХ, особо и не скрывает, что КСК и ОСИ – братья-близнецы, они честно признают, что не смогли справиться с председателями кооперативов и заставить их зарегистрировать на каждый дом отдельный банковский счет, поэтому решили их разукрупнить.

Вы спросите, а зачем нужен на каждый дом отдельный банковский счет? Ответ здесь прост – так можно контролировать суммы, которые поступают на банковский счет от собственников и которые затем управдом тратит. В банковских выписках движение денег по счету отражается автоматически и изменить или подправить ничего нельзя. Помним также, что открыть ваш новенький председатель ОСИ должен будет не только текущий, но и сберегательный счет в банке, куда будут поступать платежи для накоплений на капитальный ремонт.

Из отличий, которые реформаторы заложили в Закон “О жилищных отношениях”, самое главное – ограничение срока полномочий председателя ОСИ в один год. Пойти на второй срок избранник сможет, только получив большинство голосов собственников на годовом отчетном общем собрании. Можно, конечно, сейчас поглумиться и придумать пару вариантов, как эти ребята станут обходить подводные камни, но, во-первых, не хочу на них работать, пусть сами думают, а во-вторых, препятствие существенное, если намухлюют, то потом их любое решение можно будет отменить. Поэтому это ограничение для собственников хорошо. Тайное голосование: зачем многоквартирные жилые дома заявляют в Казахстане о выходе из кооперативов

Еще одно положительное отличие от КСК: вся власть в ОСИ должна иметь собственность в доме, где они избираются, председатель ОСИ, а также члены совета дома обязаны владеть там либо квартирой, либо нежилым помещением.

К слову, аналогичные требования к кандидатам на посты прописаны в законе и для Простого товарищества.

У меня был опыт жизни в доме из одного КСК, воровала тамошняя тетя Оля похлеще, чем в кооперативе на 100 домов, но батареи были теплыми, вода в кране тоже была, а свет в подъезде и около него горел. Именно подобным практическим подходом объяснили застрельщики коммунальной революции внесение этого требования к претендентам на власть в доме, мол, сами себя обделять не станут.

Уши председателей

Прежде чем мы продолжим рассматривать с вами отличия ОСИ от КСК, скажу, что у меня сложное отношение к нынешним поправкам, уж больно часто из них торчат уши нынешних управдомов. К примеру, чиновники сместили центр ответственности от председателя в сторону совета дома, на который повесили обязанность знакомить собственников с ежемесячными и ежегодным отчетами о расходовании средств. Получается, что принимать решение, заключать договоры, снимать деньги с банковского счета будет председатель ОСИ, а отчеты собственникам давать совет дома – после того, как он им их предоставит, если предоставит. Напомню, что массовый отказ председателей КСК предоставлять собственникам отчеты о расходах и спровоцировал весь этот шум-гам с реформой, и тут такой кульбит.

Пожалуй, новая власть в лице совета дома – еще одна большая разница между ОСИ и КСК, но не стану торопиться называть ее положительной для собственников.

Судите сами: депутаты парламента отдали им право самостоятельно выбирать или менять управляющую компанию, выбирать или менять форму управления общедомовым имуществом или объектом кондоминиума. Оговорка в законе существует, мол, если такое решение о передаче полномочий примут собственники. Но всегда ли их об этом спрашивали, и станут ли спрашивать впредь – вопрос большой, а прямые финансовые риски для собственников реальные. Поэтому, голосуя сейчас за кандидатов в совет дома, а их вам нужно будет выбрать вместе с формой управления и председателем ОСИ, не спешите передавать им свои кошельки.

Теперь о самом управлении. Реформаторы разрешили собственникам и здесь проявить свою волю: вы можете управлять своим домом через бюрократический аппарат ОСИ в лице председателя и совета дома, подобно КСК, заключить договор с сервисной организацией, коммунальщиками и в ус не дуть.

Возможен и другой вариант: собственники принимают решение на общем собрании заключить договор на управление общим хозяйством с управляющей компанией либо нанять управляющего. В этом случае ничего не изменится, эти люди также будут, подобно КСК, заключать договор на обслуживание с сервисной организацией и коммунальщиками, только стоить вам всё будет дороже.

Профессиональные управляющие компании – это бизнес, их задача – получать прибыль, а не делать вашу жизнь комфортной за три копейки.

Поэтому цена вопроса будет включать желаемую ими прибыль, налог с прибыли (20 процентов), и НДС (12 процентов), если фирма имеет большие обороты. Оплачивать водителя у руководителя, заработную плату секретарши, разговоры по сотовому телефону тоже будете вы. Власти, правда, обещают ограничить размеры ежемесячных платежей для собственников, куратор от правительства – министерство индустрии и инфраструктурного развития утвердило “Методику расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общедомового имущества”. Ожидается, что местные акиматы будут рассчитывать размер расходов для своего региона.

Ну и совсем неожиданный вариант на ближайшие 2 года – создать ОСИ и передать управление прежнему КСК.

Как известно, кооперативам позволили работать до 1 июля 2022 года, поэтому желающие могут продлить с ними взаимоотношения. Для многих перспектива звучит дико, но, поверьте, приличные КСК тоже существуют.

Из общего между ОСИ и КСК достойна вашего внимания ключевая норма расклада сил – вся власть остается в руках собственников. Все решения по управления и финансированию содержания общедомового имущества принимают исключительно собственники на общем собрании. Как проводить первое или учредительное собрание, мы подробно описали в наших 2 прошлых номерах, материалы традиционно доступны на сайте caravan.kz. Важно помнить, что председатель ОСИ, совет дома, управляющий или управляющая компания – это всего лишь персонал, который имеет право исполнять волю народа и не имеет права считать себя в этом доме главным. Ну а главным не стоит перепоручать и передоверять свои права неглавным. Пока всё, думаю, понимание пришло и принять решение вам теперь будет несложно.

Законодательство по теме:

1. Закон РК “О жилищных отношениях”

2. Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

3. Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

4. Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания

5. Типовой устав объединения собственников имущества

АЛМАТЫ