Как обезопасить себя от плохих квартирантов

Имею право

Моя издерганная жизнью подруга вечно попадает в какие-то истории. Решив поправить свое материальное положение, она съехала жить к маме и сдала свою по-европейски отремонтированную и обставленную квартиру внаем.

Жилец попался “не просто так”, а иностранец – представитель солнечной Африки из ЮАР. К слову, приключение с гражданства и началось. Моя подруга, увидев паспорт темно-синего цвета, сослепу решила, что он гражданин Великобритании – страны, имеющей в наших глазах высоконравственную репутацию, уж не знаю почему. Когда она открыла документ и стала вносить его данные в договор, тогда и обнаружила свою ошибку. Юарцу, конечно, сдавать хоромы не хотелось, но делать нечего, решила она, по рукам ударили, кредиторы душат, что тут искать еще.

Молодой человек оказался улыбчивым, легким в общении, заполонил комнату детскими игрушками, ну не вырос еще, но платил всегда с большим опозданием. В эти моменты английского моей подруги не хватало, она звонила его переводчице, и та включалась в улаживание конфликта. От немедленного разрыва договора останавливало только согласие жильца оплачивать пени по кредитному договору, которые из-за него возникали. Неизвестно, как долго бы это продолжалось, но в один из дней юаровец вдруг сказал, что его перевели на другой объект, ездить теперь ему отсюда не с руки и он будет искать новое жилье. Будет так будет, облегченно выдохнула подруга и в назначенный день приехала, чтобы принять у него квартиру и забрать ключи. Внешне все выглядело благополучно, видимых разрушений не было, холодильник работал, посуда не побита, мебель не вывезена, бытовая техника тоже на местах. Совершенно машинально подруга подошла к дивану и стала его раскладывать. Две половинки с грохотом бухнулись на ножки, а в сторону отлетела металлическая штуковина, собрать диван было уже нельзя. Английский снова куда-то пропал, подруга стала звонить переводчице, жилец лепетал, что это не он, но в результате переговоров на высоком эмоциональном уровне выложил триста долларов на ремонт. На том и разошлись.

Не думайте, что моей подруге повезло, просто на этот раз она серьезно подошла к делу, и пункт за порчу имущества и оплату ремонта был включен в договор. Сдача недвижимости в аренду на поверку выходит не таким уж простым и обычным делом.

Первую, и самую главную, ошибку совершают те собственники квартир, которые сами отказываются от заключения договора с квартирантами. Договор найма – это ровно то, что нужно для того, чтобы зарабатывать деньги и максимально обезопасить себя и свое имущество.

Риск № 1 – квартирант сдает внаем вашу квартиру другим лицам или пускает временных жильцов. Вы думаете, это невозможно? Вполне – такое право у него есть по Закону “О жилищных отношениях” (п. 3 ст. 24). Правда, с оговоркой, если “иное не предусмотрено договором”. Поэтому в договоре найма обязательно нужно писать волшебную фразу: “Без права передачи в субаренду”.

Риск № 2 – порча имущества. Масштаб трагедии может быть, как вы понимаете, разным, поэтому в договор необходимо включить пункт об оплате стоимости ремонта либо самой вещи, если починить ее уже нельзя. Важный момент: при сдаче квартиры внаем к договору необходимо приложить перечень мебели, бытовой техники и посуды, которые вы передаете в пользование. Список подписывается, как и договор, обеими сторонами.

Риск № 3 – порушенный ремонт и антисанитария. Ободранные обои или залитый не пойми чем ковролан – обычная история для арендного жилья. Квартиранту хоть бы хны, а собственник несет как прямые убытки на ремонт и химчистку, так и косвенные: такую подуставшую квартиру уже не сдашь за прежние деньги. Причем, как показывает практика, подобные квартиранты-неряхи долго не задерживаются. Как можно защитить свои интересы? Во-первых, помимо включения в договор пункта по компенсации расходов на ремонт помещения необходимо при его заключении подписать акт приема-передачи помещения. В этом документе вы пишете, что такому-то арендатору передается такое-то помещение по такому-то адресу, состояние вышеуказанной квартиры на момент передачи хорошее, и претензий у принимающей стороны нет. Далее: в квартире на момент передачи находятся бытовая техника, мебель, предметы интерьера согласно описи (приложение № 1 к договору аренды). Претензий к их состоянию у принимающей стороны нет. И еще: передаются ключи в комплекте в количестве стольки-то штук и магнитный ключ от подъезда. При таком документе вернуть свои расходы много легче, чем без них, как правило, квартиранты не доводят дело до суда.

Вторая страховка для этого и риска № 2 – страховой взнос. Иначе говоря, при заселении жилец вносит предоплату за месяц или на сколько вы там договорились и страховой взнос, который и пойдет на компенсацию ваших возможных убытков. Как правило, его размер равен ежемесячной оплате. В договоре это обязательно фиксируется, и указывается, что возвращается данная сумма при выселение арендатора за минусом причиненных им убытков. Знаю, что квартиранты неохотно идут на выплату страхового взноса, но найти таких вполне реально. Моя успешная в бизнесе подруга без страхового взноса жилье не сдает, и я не помню, чтобы она жаловалась на отсутствие жильцов.

Несколько слов об антисанитарии. Представитель жаркой Африки был не единственным нанимателем-иностранцем жилья той моей подруги – после череды других она сдала квартиру семейной паре из Польши. Так те вовсе не убирали квартиру и не снимали обувь, когда она приехала через месяц за деньгами, то ахнула – ковролан не подлежал чистке, а дома был полный бедлам. Так вот за это тоже нужно брать компенсацию на проведение генеральной уборки, а требование соблюдения чистоты помещения включить в договор.

Риск № 4 – “съеду, когда договор закончится”. Ну, закончится не закончится, а вот по Закону “О жилищных отношениях” досрочно расторгнуть договор собственник имеет право, уведомив об этом квартирантов за три месяца. Правда, опять с оговоркой: “если иное не предусмотрено договором”. Поэтому в нем нужно обязательно прописать, при каких обстоятельствах и в какой срок он может быть расторгнут, а жилец выселен. Основанием для расторжения могут быть: несоблюдение требований чистоты помещения, порча имущества, отказ от выплаты компенсации за причиненный ущерб, жалобы соседей на шум в позднее время и т. д.

Риск № 5 – “а мы так не договаривались!”. Вот чтобы этого не произошло, все договоренности “на словах” нужно прописывать на бумаге. Кто оплачивает коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества, Интернет и кабельное телевидение, телефон. Про телефон скажу особо – лучше всего отключить междугороднюю связь, оформив это через офис “Казахтелекома”, тогда не придется платить за разговорчивых жильцов после их отъезда.

Ну и, само собой, при заключении договора нужно указывать все паспортные данные жильца, его сотовый телефон и адрес прописки. Если квартирант не один, то в договор вносятся все проживающие с ним члены семьи.

 Алматы