Цены на жилье будут падать. Даже если это тяжело принять

– Судя по статистике, рынок жилья оживает. Но при этом цены остаются достаточно низкими...

– Рынок насыщен завершенными проектами, продолжают появляться новые. Количество предложений достаточно велико. Одновременно большинство продавцов старого жилого фонда сильно переоценивают свои квартиры.

При этом покупательная способность на фоне кризиса остается низкой. Количество же сделок увеличивается за счет появления доступных механизмов от застройщиков: аренда с последующим выкупом, долгосрочная рассрочка, ипотека по сниженной процентной ставке. Например, при 60 процентах первоначального взноса и сроке кредитования 3 года ипотека может составлять 2,12 процента годовых в тенге. Это стимулирует покупку.

– Можно уточнить цифры?

– За март этого года по сравнению с мартом 2016-го число сделок выросло на четверть. За первые три месяца этого года, по сравнению с прошлым, число сделок выросло уже на треть. Цены на первичную недвижимость остаются на прежнем уровне. Цены на вторичную снизились на 3–5 процентов в зависимости от месторасположения объекта, если говорить о конкретных сделках, а не анализировать запрашиваемые цены продавцов.

– Рынок четко разделился на вторичное и первичное жилье. Причем последний показывает лучшую динамику…

– Во-первых, застройщики – крупные держатели недвижимости конечно же могут быть более мобильными в ценах на нее, по сравнению с отдельным человеком, который пробует продать свою единственную недвижимость. Во-вторых, в момент девальвации частники, привязанные к долларовому эквиваленту цены, слишком долго морально привыкали к новым реалиям. Теперь его жилье стало почти в два раза дешевле. Это тяжело принять каждому хозяину квартиры.

В-третьих, застройщики остались честны по отношению к своим покупателям: затраты на постройку уже понесены, квартиры продавали в тенге. И потому никто не стал поднимать цены на них, что резко сделало неконкурентным старое жилье. Ну и, в-четвертых, я уже сказала – механизмы покупки. Кто из владельцев старого жилья согласится продать квартиру в рассрочку лет на десять? А в аренду с последующим выкупом?

Я думаю, еще стоит ожидать механизм, когда покупатель сможет делать целевые накопления на покупку квартиры (в качестве первоначального взноса), пока она строится, чтобы в последующем взять кредит на нее. Вот и ответ, в какую сторону перевалится рынок в ближайшем будущем.

– Какие проекты сейчас реализуются в Алматы?

– Проектов много – на любой вкус и кошелек. Выбор готового и достраивающегося жилья есть почти в любом районе. В районе озера Сайран, в районе Ледовой аренды, в нижней части города – множество недорогой недвижимости. Есть проекты в районе Восточной объездной дороги, в центре Алмалинского района, в верхней части – подороже. Есть и эксклюзивные объекты в самом сердце южной столицы, рассчитанные на искушенного покупателя.

– Насколько я помню, главной причиной высоких цен на жилье всегда называли цену на землю и трудности с коммуникациями. Эти проблемы сейчас как-то разрешаются?

– Ничего не изменилось! Земля – ресурс ограниченный. Стоит дорого! Чем центральнее район – тем больше цена. Подведение инженерных сетей и коммуникаций к дому тоже никак не отменить. Все затраты по ним несет заказчик строительства.

– На рынок всегда влияли государственные проекты. Насколько они оказались эффективны, по вашему мнению?

– Доля государственных проектов невелика в общей массе. Поэтому сильно не повлияли. Реализация программы “Нурлы Жер” должна повлиять. А введение субсидированной ипотечной ставки на уровне 10 процентов для конечного потребителя тоже будет влиять. Население в ожидании.

– Последние годы статистику по вводу жилья в строй поддерживает частная застройка. Развивается ли этот сегмент недвижимости? Как он меняется? Что его ждет в будущем?

– Он составляет наибольшую долю. Большинство жилых комплексов строят и вводят в эксплуатацию частные инвесторы. Если же речь идет о строительстве собственными силами частных домовладений, то доля невелика. Но малоэтажное строительство будет развиваться.

– Судя по статистике Жилстройсбербанка, две трети клиентов все равно покупают жилье на вторичном рынке. С чем это связано?

– Реальная стоимость старого жилого фонда ниже, чем стоимость первичного жилья. У него значительный физический износ. Те из продавцов, которые это понимают, идут на уступки в цене и совершают успешные сделки. Все продавцы, которые сейчас держатся в позиции “не уступим, потому что мы не торопимся”, в итоге либо будут вынуждены остаться со своей дорогой сердцу квартирой, либо потеряют в цене в ближайшие год-два. Это при том, что спрос на эти квартиры есть!

– Жилстройсбербанк закрыл программу “Молодая семья”. При этом молодых семей меньше не стало…

– К сожалению, не знаю подробностей. Но ЖССБ стал махиной, которая сегодня держит около 76 процентов доли ипотеки. Это говорит о многом. Да и банк развивается активно, услуги оказывают на достаточно высоком уровне, массу других программ предлагают для улучшения качества и условий своего жилья.

– Прокомментируйте, пожалуйста, последние изменения в земельном законодательстве. Например, о праве на изъятие земель, находящихся в частной собственности…

– Считаю правильным только один вариант изъятия земли под государственные надобности – предоставление владельцу компенсации по рыночной стоимости. Могут возникать ситуации, когда землю действительно надо изъять. Например, под строительство транспортной развязки. Ну как без них, если городу это требуется? Но компенсация по кадастровой стоимости – это вопиющее нарушение прав гражданина на частную собственность! Разве справедливо оставить человека и без земли, и без денег?

Справка “КАРАВАНА”

Цены на готовое жилье маленькой площади в районе Ледовой аренды на улице Момышулы в Алматы – до 260 тысяч за квадратный метр в чистовой отделке, в районе ВОАД – около 220 тысяч за квадратный метр. Ожидаемые проекты в центре Алмалинского района – по ценам 340 тысяч в чистовой отделке, завершенные проекты в районе озера Сайран – от 240 тысяч тенге в черновой и от 280 тысяч в чистовой отделке. Верхняя часть Алматы – по ценам до 400 тысяч тенге в черновой отделке.