Берешь чужие и на время…

Всколыхнула наши народные массы новость, что председатель КСК собралась делать капитальный ремонт и будет брать кредит у государства. Мы, понятно, от такого расклада обалдели, извините за выражение, самые продвинутые пошли советоваться к юристам, старшее поколение вступило в открытую конфронтацию с главой кооператива. Ситуация накалилась до предела, и было от чего: по нашим подсчетам, на счету КСК должно было лежать порядка трех миллионов тенге на капитальный ремонт, сумма приличная для небольшого и ухоженного дома в сорок восемь квартир. И мы, собственники, не собирались лезть в кабалу кредита, пусть даже горячо любимому государству.

А вас кто спрашивает?

Из подзаголовка вам уже понятно, что сейчас пойдет речь о том, кто кого должен в этой ситуации спросить. Начнем с главного: Государственная программа модернизации ЖКХ на 2011–2020 годы была принята правительством в 2011 году (теперь это программа по развитию регионов до 2020 г.), и участие в ней подразумевает четкое исполнение буквы закона. А именно: согласие на участие в программе, иначе говоря, получение кредита должно дать большинство собственников квартир на общем собрании. По щучьему велению председателя ничего не получится, протокол собрания требуют в акимате, так что на этом этапе вы можете всё завернуть, если, конечно, ваши соседи не стали ручными. В любом случае при первом появлении слухов лучше всего: а) проконсультироваться с техническими специалистами, которым вы доверяете: нужно или нет проводить ремонт/замену чего-либо; б) обсудить с юристами условия получения и возврата кредита по госпрограмме, а также ваши права по ней. Эта информация поможет вам быть убедительным во время выступления на собрании. Но лучше не дожидаться, а провести просветительскую работу среди соседей еще до него.

Сам алгоритм действий от обследования здания до подачи документов в акимат (жилищную инспекцию или какой там госорган назначат) на участие в госпрограмме нами был описан совсем недавно в номере “КАРАВАНА” от 17 июня 2016 г. (название статьи “Куда ставить лошадь”). Все подводные камни на этом пути мы собрали и описали в другом материале “Почем сыр от правительства” (“КАРАВАН” от 29 января 2016 г.), так что вам остается только прочесть их на нашем сайте caravan.kz. Поэтому второй раз об этом говорить не будем, а остановимся на других вопросах, ответы на которые нам, собственникам, нужно знать для принятия разумного решения. Ведь в случае с участием в государственной программе речь идет о кредите на особенных условиях.

Долговая яма или где

Прежде всего следует понять, имеется ли необходимость лезть в долги. Если стены вашего дома не держат тепло, все инженерные коммуникации текут-бегут и требуют давно замены, а кровлю вы уже и латать устали, то эта госпрограмма как раз для вас, потому как объем средств, который вам потребуется на капремонт, составит не один десяток миллионов тенге. Если же вашему дому требуется замена инженерных сетей, то лучше обойтись накоплениями собственников на капитальный ремонт.

Предположим, что дом обветшал и вам понятно, что без капитального ремонта всего и вся не обойтись. С учетом знаний, которые вы почерпнете из наших предыдущих статей, надеюсь, вам и вашим соседям удастся с наименьшими потерями пройти весь подготовительный период. Но вот о чем в этих материалах не говорилось: условия получения и возврата кредита государству, а это, согласитесь, одна из самых важных составляющих.

Как правило, срок возврата по таким займам в среднем составляет семь лет, сейчас заем дают под пять процентов, но все эти цифры нужно предварительно обязательно уточнить. На голосование общему собранию собственников председателем КСК должна быть вынесена не только общая сумма займа, но и размер ежемесячных платежей, которые владельцы будут платить в зависимости от размера своей жилой площади. Пятьдесят один процент собственников одобрил суммы и условия договора, остальные сорок девять процентов несогласных могут хоть зажаловаться, платить придется. Таков у нас закон (п. 9 ст. 42-1 Закона РК “О жилищных отношениях”).

А вот и сюрприз

Теперь самое время пояснить – так чем была столь возмущена моя пожилая соседка. Дело в том, что договор займа, предлагаемый государством, по данной программе не отличается в этой части от любого другого кредита. Наследники, принимающие наследство, берут на себя в том числе и обязательства умершего родственника. За это отвечает у нас статья 1040 Гражданского кодекса РК: “пункт 1. В состав наследства входят принадлежащие наследодателю имущество, а также права и обязанности, существование которых не прекращается с его смертью”. И статья 1081 того же закона: “Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования, вытекающие из обязательств наследодателя, к исполнителю завещания (доверительному управляющему наследством) или к наследникам, отвечающим как солидарные должники в пределах стоимости имущества, перешедшего к каждому наследнику”. Так что апашка была права, когда возмущалась и втолковывала своей подружке, что по ее долгам за капитальный ремонт дома будут платить ее дети.

О другой особенности договора займа по госпрограмме – солидарной ответственности. Государство совершенно справедливо позаботилось о возврате бюджетных средств назад в казну, включив этот пункт в договор. Для собственников же это означает, что они будут платить за себя и за того пьющего парня или болящую старушку, если те почему-то не станут выплачивать свою долю кредита. Статья 287 Гражданского кодекса РК не оставляет на этот счет никаких иллюзий: “пункт 3. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения, как от всех должников, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью”. Так что, если вам будут говорить что-то другое, указывайте пальчиком в текст закона, и темные силы сгинут.

Уход от долга

Ну и в заключение о том, как грамотно продать квартиру в отремонтированном доме, если весь долг государству еще не уплачен. В обязательном порядке нужно включить в договор купли-продажи пункт, где пишете, что “продавец передает свои обязательства по договору займа (необходимо вписать точное название договора, его номер и от какого он числа), а покупатель принимает их на себя”. Естественно, что сама сделка должна быть оформлена нотариально. После этого направляете письменные заявления о продаже квартиры и переходе обязательства по кредиту новому собственнику (с приложением копий договора купли-продажи) в свой КСК и оператору государственной программы. ФИО директора, адрес и телефон должны быть указаны в договоре займа. Лучше это сделать по почте заказным письмом с уведомлением о вручении адресату. Свой экземпляр заявления вместе с почтовыми квитанциями и уведомлениями, а также договор храните, пока ваши бывшие соседи все долги не заплатят. Если что, вам они очень пригодятся в суде.

Почему нужно оформлять официально: в договоре займа по госпрограмме указана ваша фамилия и стоит ваша подпись, а значит, по закону должник – вы. И если вы не включили пункт перехода обязательств при продаже жилья, то новый собственник имеет полное право не платить ваши долги, и взыскивать деньги через суд будут с вас. К слову, если вам будут рекомендовать не оформлять этот пункт, а самим оплатить оставшийся долг по ремонтному займу, то делать этого не стоит, так как солидарную ответственность никто не отменит, и в случае чего кредитор вас заставит выплачивать еще и долги за бывших соседей-неплательщиков.

Алматы