Опубликовано: 1863

Стройка века

Стройка века

То, что Казахстан сегодня переживает строительный бум, на первый взгляд, тенденция положительная.

Однако в деталях кроется много и негативного. Как говорится, дьявол кроется в мелочах. Либо же это пример того, что хорошее не может существовать без плохого. Сегодняшняя ситуация на рынке строительства и недвижимости характеризуется явным конфликтом между строительными компаниями и заказчиками. В лиге защиты прав потребителей говорят, что на законодательном уровне эти отношения отрегулированы очень плохо, и иногда права потребителей нарушаются очень грубо. В отношении слабости закона даже сам глава государства отмечал, что законодательство не поспевает за развитием экономических отношений. И проблема, здесь думается, не в оперативности реформ, а в их качестве. Исполнительная ветвь власти давно превратилась в законодательную и сама штампует законопроекты. Министерства и ведомства регулярно выдают на гора законопроекты с коррупционной начинкой. А парламент послушно исполняет их волю. Думается, если бы право законодательной инициативы и нормотворчества принадлежало другим общественным институтам, кроме исполнительной власти, ситуация могла бы качественно измениться. Коррупцию удалось бы хоть немного сократить. Значит, предстоит очень трудная задача по децентрализации законодательной инициативы и передаче ее общественным институтам. В данном случае о проблемах юриспруденции сказано, потому что они касаются рынка недвижимости. К примеру, защитники прав потребителей предлагают расширить Гражданский кодекс положениями, которые регулировали бы права долевых участников. Сегодня юристы отмечают в законодательстве значительный пробел. В результате этого долевики обделены правом голосования, принятия решений по ряду основных решений в строительстве, поиске и заключении договоров с субподрядчиками, проведения тендеров и т.д. А ведь долевики фактически являются соучредителями и, следовательно, сособственниками. Юристы, защищающие права потребителей, предлагают разработать типовые формы договоров, где были бы адекватно и равнозначно отражены интересы не только строителей, но также и заказчиков. За красочными фасадами современных зданий находится низкое качество. Элитное жилье отнюдь не означает элитного качества. Элитной остается только цена. В прессе неоднократно приводились примеры того, что у того или иного высотного дома нет разрешения от госорганов на вселение жильцов. Что местные небоскребы находятся, чуть ли не на грани разрушения. Честно говоря, звучит довольно странно, когда говорят, что у строителей нет одобрения от контрольно-надзорного органа. Как известно, нашего чиновника можно купить с потрохами. Так что сегодня сдать дом комиссии - это лишь вопрос цены. Более того, сами чиновники обычно взятку и вымогают. Общества по защите прав потребителей отмечают большое количество судебных исков жильцов к строительным и подрядным компаниям по разного рода причинам. В национальной лиге потребителей подвели некоторые итоги судебных разбирательств в отношении строительных дел. Приведу некоторую статистику. В период с 1997 по 2005 г.г. было выиграно более 1300 исков к строительным компаниям. Множество конфликтов было решено в досудебном порядке. Общая сумма возмещенного потребителям материального ущерба составила свыше 58 млн. тенге. Общая сумма возмещенного морального ущерба составила 784 520 тенге. Как отмечалось в начале, порой все самое хорошее притягивает к себе и плохое. К примеру, на строительном рынке сегодня действует очень много компаний-однодневок, которые были учреждены для исполнения одного "левого" заказа. Понятно, что их организовывают нечистые на руку аферисты, которых потом днем с огнем не найдешь. А от результатов их труда хочется рыдать или застрелиться. Но это, скорее, является результатом доверчивости самих клиентов. Они или "покупаются" на относительно низкую цену, или же "пролетают" из-за отсутствия информации о строителях. Как правило, такие фирмочки-однодневки не имеют даже лицензии. Лицензирование у нас процесс затратный по времени и средствам, а здесь действовать нужно оперативно, чтобы не потерять заказ. Скорее всего, если даже липовые строители и предъявят какую-либо лицензию, она может оказаться просто фальшивой. Ее подлинность необходимо проверить в уполномоченном госоргане-лицензиаре. Защитники прав потребителей советуют все же сначала узнать, сколько лет компания действует на рынке, поговорить с прежними клиентами, узнать, сколько их было и есть. В общем, провести хотя бы минимальную разведку, и только потом доверяться. В том, что права потребителей нарушаются, отчасти есть и вина самих потребителей, - их легкомыслия и не информированности. Однако мой личный опыт подсказывает, что общение со строителями связано с большой нервотрепкой. Все те, кому когда-либо приходилось прибегать к их услугам, понимают, что это не простое общение. Если вам удастся найти зодчих, которые мало и во время (не в рабочие часы) пьянствуют, мало воруют и качественно работают, - считайте это везением и подарком судьбы. Юристы отмечают, что в заключенных договорах между сторонами есть масса нарушений прав клиентов и заказчиков. Строители всячески попирают эти права. Взяв задаток, они становятся фактическими хозяевами положения. Спорить с ними становится бесполезно. Это можно будет сделать только в судебном порядке. Вот несколько примеров заключенных договоров, которые и нарушают права клиентов строителями. Застройщики практически никогда в документе не указывают срок передачи объекта покупателю. Фактически это развязывает им руки. Вероятно, договор без срока завершения строительства объекта могут заключить только самые несведущие в этом отношении клиенты. Даже обычная жизненная смекалка как бы подразумевает вопрос: когда? Далее в договорах отсутствует пункт об обязательствах контрагента - строительной компании. Это тоже классический вопрос договора. Как строителям только удается облапошить клиентов, не понятно. Вероятно, проблема упирается если не в доверчивость, то в незнание. Договор, в котором отсутствует обязательство одной из сторон, считается неравноправным, а значит, недействительным. Есть примеры, когда строители навязывали дополнительную площадь и заставляли за нее платить. Скажем, неожиданно возникали лишние 10-20 квадратов. В данном случае заказчик не обязан за них платить, это уже вина строителей. Однако они пытаются закрыть свои огрехи или форс-мажор за счет покупателя. В результате, кроме всего прочего, за излишки жилой площади жильцам приходится платить монополисту за отопление и прочие коммунальные услуги. Строительная хитрость на этом не заканчивается. К примеру, при продаже многоквартирного дома, они продают общую внутреннюю площадь с учетом измерения внешних периметров здания. В результате в документах, подготовленных БТИ, внутренний метраж квартиры, как правило, отличается от метража, указанного строителями в сторону уменьшения. Какая коллизия возникает здесь?! До тех пор, пока жилая площадь не будет уменьшена до размеров, указанных госорганом, собственник не сможет получить свое законное право. А строитель лучше застрелится, чем уменьшит площадь и свой денежный интерес. А это точно является надувательством, и, конечно же, недопустимо. В результате площадь жилья существенно наполняется лишними метрами. Как известно из арифметики, геометрии и архитектурной науки, именно стены, словно хищные киношные лангорьеры, съедают пространство. Если подобное положение указано в договоре, оно не имеет права на существование. Можно также порекомендовать потенциальным покупателям недвижимости самим тщательно измерить рулеткой внутреннюю площадь жилья, чтобы не оказаться жертвой нечестных на руку геометров. Единственным выходом здесь остается долгое, нудное, нервное судебное разбирательство. Как минимум, клиент не может получить свое право владения недвижимостью на протяжении около полугода. Есть еще одна рекомендация для тех, кто платит за долевое участие. Когда вы приняли решение заплатить строителям авансом, необходимо обстоятельно ознакомится с планом не только своей будущей квартиры, но также и прилегающей площади - подъездов, лестничных площадок, проемов и т.д. Известны случаи, когда ширина лестничного проема была не более 70 см (!) Это превратилось в настоящую беду. Через такой проход даже тучный человек не всегда пройдет, не говоря уже о шкафах, шифоньерах и прочих крупногабаритных вещах. В случае пожара и паники такой узкий выход может представлять смертельную угрозу. Приведенные выше примеры, естественно, лишь небольшой список проблем. Жизнь богаче любой теории - на место одного фокуса приходит другой. Вопрос заключается лишь в том, как можно было бы предохраниться от нежелательных последствий. Понятно, что часть проблем можно решить при помощи адекватных норм и правил в законе. В лиге защиты потребителей говорят, что сегодня на рынке уже сформировался черный список нечистых на руку строительных компаний. И он, должно быть, постоянно пополняется. Благодаря объявленной жилищной программе возникает обманчивое ощущение, что государство каким-то образом решит проблему всех нуждающихся. Реально же, она как решалась, так и решается за счет самих нуждающихся. Государство же при этом так и остается в стороне. В результате не у всех есть надежда получить свой угол. В некоторых случаях эта мечта сможет осуществиться через десятки лет. В виде пропаганды не так давно объявили о раздаче муниципальных квартир в первопрестольной. После оглашения циркуляра, в астанинском акимате, естественно, выстроилась длиннющая очередь, - а иначе и быть не могло. Чтобы это предсказать, не нужно быть пророком Моисеем. Была и еще одна предрекаемая вещь - квартир хватит не всем. С тех пор, как о жилищной программе заговорили на самом верху, крыша над головой стала еще дороже. Цены на жилье, стройматериалы, взятки и прочее, как известно, растут как на дрожжах, и никто не знает, когда эта вакханалия прекратится. Цены на недвижимость выросли даже в депрессивных регионах. Жилье месяц от месяца становится все более недоступным. Возникает ощущение, что цены растут еще и потому, что было объявлено о принятии государственной жилищной программы, которая, в какой-то степени подстегнула рынок и принесла дивиденды дельцам-спекулянтам - риэлторам, черным маклерам, все тем, кто в обход налогов сдает свое жилье, строителям-аферистам, разнообразным проходимцам, чиновникам-взяточникам. Финансисты поговаривали о создании специальных ценных бумаг, использовании застоявшихся и дешевых пенсионных активов, которые помогли бы внести разрядку на рынке недвижимости, оживить фондовый рынок, обеспечить жильем некоторых нуждающихся… Однако! Однако! Однако!… Никаких реальных потуг пока не наблюдается. Ипотека - по-прежнему остается малодоступной манной небесной. Настоящие, живые жилищные облигации еще не появились или не заработали, потому, что, вероятнее всего, рынок недвижимости перекачан деньгами и недостатка в них нет. Подобный дефицит удовлетворяют банковские кредиты, ссуды и прочие неясные источники. Некоторые юристы поговаривают, что массовое строительство способствует отмывке нелегальных капиталов. О причинах роста цен много раз говорили аналитики, а также игроки рынка недвижимости. Напомним о некоторых из них: дефицит площади, дорогие инженерные сооружения (их стоимость от общей цены строения порой доходит до одной трети), высокая цена договора о долевом участии у городских коммунально-бытовых служб-монополистов, растущие в цене стройматериалы, (растущие от этого) взятки, объявление госпрограммы о жилье, ажиотаж спекулятивных сделок и общее нагнетание ситуации. Споры с монополистами по поводу высоких тарифов, наверное, будут продолжаться всегда, даже если отрасли демонополизируют. При этом возникает вопрос о правомерности и оправданности высоких цен. Коммуникационные, инженерные сети и сооружения стареют, а монополисты не желают вкладывать средства в капитальный ремонт. Понятно, что стоит он недешево, поэтому монополист никогда добровольно не будет инвестировать сюда средства. Как известно, строители в качестве обоснования высокой цены на недвижимость заявляют о дефиците земельной площади. Однако эксперты отмечают, что по большому счету, этот дефицит вполне разрешим. В Алматы есть целый ряд районов, где жилища находятся в ветхом, аварийном состоянии. Дома здесь выполнены в стиле барака на каркасно-камышитовой основе. Речь идет, конечно же, о районе первой Алматы, Татарке, Малой Станице и пр. Если внимательно приглядеться, то можно увидеть, что южная столица вполне перспективна в отношении реконструкции и застройки. Для этого, правда, нужна политическая воля. Думается, что рано или поздно вопрос о сносе ветхого жилья в старых спальных районах города будет решен. Важно, чтобы этот снос был постепенным и минимально болезненным и проблематичным. По большому счету, наверное, государственная программа должна была бы быть настроена на сбивание цен за счет дешевого муниципального жилья. Но это невыгодно всем, кто имеет свою "долю" на рынке недвижимости. В том числе и властям. И заявления, которые делаются с высоких трибун в отношении приближающегося жилищного рая без реального подкрепления делом, имеют обратный эффект, еще больше играя на повышение стоимости жилья… Электронный адрес автора: martinyhop2003@mail.ru
Загрузка...