Опубликовано: 1823

Ипотека набирает силу

Ипотека набирает силу

Ипотечные кредиты - сравнительно новое явление в нашей экономике. Появилась ипотека три года назад, причем никто тогда не мог с уверенностью сказать, что это капризное и требовательное к экономическому "климату" деревце приживется на суровой казахстанской почве.

Но прошли только три года - и сегодня скептики посрамлены. В стране ширится ипотечный бум, подстегивающий строительную лихорадку. Ипотечный рынок, который в 2000 году оценивался едва ли в 500 млн. тенге, сегодня превышает 30 миллиардов тенге. Три этапа, которые прошла за эти годы система ипотеки и которые полностью сейчас работают: выдача кредитов банками, приобретение прав требований по выданным кредитам специализированными ипотечными компаниями, и, наконец, выпуск ипотечных облигаций. Таким образом привлекаются инвестиции на внутреннем рынке, которые затем опять идут в систему ипотеки. Вспомним, что представляли собой ипотечные кредиты в банках три года назад. Во-первых, это были кредиты краткосрочные, не более 3-х лет, во-вторых, практически все кредиты выдавались в иностранной валюте, третье - у них были очень высокие ставки вознаграждения. По валютным кредитам они доходили до 22 процентов, по кредитам в тенге - до 28 процентов годовых. Сегодня кредиты стали выдаются на срок до 15 лет, кредитование стало осуществляться в национальной валюте, без привязки к курсу иностранной валюты, а главное - резко снизились ставки вознаграждения - до 12-14 процентов в год. Таким образом, ставки уменьшились в два раза. В систему ипотеки пришли банки - а это первый и очень важный признак стабилизации как финансовой системы в целом, так и системы жилищного кредитования в частности. Практически все серьезные банки Казахстана сегодня включились в гонку за расположение клиентов. Система расширяется - и вот сегодня в стране, кроме банков появились две финансовые организации, имеющие лицензию Национального банка на проведение таких операций. Кроме того, если ранее ипотека "работала" только в двух крупных городах - Алматы и Астане, то сегодня она действует по всей республике. Ипотечная система охватила всю страну. Ипотека, пожалуй, один из самых ярких примеров благотворного влияния на экономику здоровой конкуренции. В следующем году максимальный срок кредитования будет увеличен до 20 лет. Постоянно пересматриваются стандарты кредитования в сторону их либерализации. В частности, вначале существовало очень жесткое требование к заемщику о 30-процентном первоначальном взносе от стоимости жилья. Сейчас взнос снижен до 15 процентов. Кроме того, предоставлена возможность вносить в залог свое прежнее жилье в качестве первоначального взноса. Банки и ипотечные компании идут навстречу клиентам. Недавно стало возможным получить кредит не только на покупку жилья, но и на его ремонт. В следующем году, как предсказывают эксперты на рынке недвижимости, ипотека охватит программу строительства жилья, в том числе и индивидуального, элитного. Конечно, победной поступи ипотеки способствовали и объективные причины. Однако многое зависело от быстрого решения наболевших вопросов в сфере законодательства. Например - страхование ипотечных сделок. Раньше законом было установлено обязательное страхование жизни заемщика, а в Казахстане работала только одна компания, которая имела лицензию на такого рода страхование. Естественно, что в этой сфере отсутствовала какая-либо конкуренция в части ставок за страхование. В настоящее время реализован проект по страхованию не жизни, а утраты трудоспособности. А здесь уже другие ценовые условия, потому что очень много компаний имеют лицензию на страхование по утрате трудоспособности. Вот так, "обходным маневром", в этой сфере возникла здоровая конкурентная среда. В результате - гораздо ниже стали тарифы, и у заемщиков появилась возможность выбирать. Основное достижение за эти три года - это внесение изменений в законодательство. В течение двух лет изменения согласовывались с Национальным банком, Минфином, со всеми министерствами и ведомствами, с парламентом. Долгая, трудная, но необходимая работа. Одним законом были внесены изменения в Гражданский кодекс, другим - во все остальные законодательные акты, касающиеся ипотеки. В июне этого года законы были подписаны Президентом и вступили в силу, что значительно упростило процедуры получения ипотечного кредита, облегчило жизнь как банкам и ипотечным компаниям, так и, в первую очередь, заемщикам. В целом снято очень много законодательных препятствий, мешающих дальнейшему развитию системы. Это было, конечно, объективно, потому что законодательство писалось давно, когда о системе ипотеки никто не знал. Сейчас ситуация изменилась в корне и участники рынка постарались привести законодательство в соответствие с требованиями сегодняшнего дня. Сейчас одно из главных направлений работы - упрощение процедур, связанных с государственной регистрацией сделок, как по купле-продаже недвижимости, так и по уступке прав требований по ипотечным кредитам. Правительство тоже пошло на уступки и уже полгода здесь действуют новые тарифы. Раньше тариф за уступка прав требований по кредитам составлял 100 долларов. Сейчас он снижен до 400 тенге и, конечно же, это в конечном итоге отражается на заемщиках, делает кредиты для них более доступными. Новый этап развития этого рынка начался летом этого года. Был принят новый закон "О рынке ценных бумаг", в котором появилась новое понятие: "агентские облигации". Благодаря льготам, предусмотренным налоговым кодексом для этого вида ценных бумаг многие ипотечные компании эмитировали агентские облигации и смогли дополнительно привлечь огромные средства, а стало быть - и снизить ставку по кредитам. Для сравнения можно сказать, что если год назад плавающая ставка по кредитам составляла 8,6 процента над индексом инфляции, то сейчас она составляет 3 процента. За один год, благодаря выпуску агентских ипотечных облигаций удалось снизить ставку на 5,6 процента. Итак, локомотив ипотеки набрал хороший темп и можно предположить, что будет дальше. Будет расширяться сегмент потенциальных заемщиков, которые могут получать кредит. Так называемый "средний класс" - вот главный объект ипотеки, и он будет расти. Будет и дальше упрощаться процедура оформления и регистрации в центрах по недвижимости, потому что эта система сейчас все еще сильно бюрократизирована и остается дорогой для клиентов. Многие вопросы трактуются по-разному различными центрами в различных регионах. Эти правила нуждаются в унификации. Можно предположить, что будет расти конкуренция между банками, не только в Алматы и Астане, но и во всей республике. Сейчас уже есть банки, работающие за 3 процента маржи. А это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок за кредиты.
Загрузка...