Рынок жилья: от монополистов до на руку нечистых

Мошенники действуют по классической схеме. Заманивают доверчивых покупателей заниженной ценой на квартиру, якобы проданную с молотка за долги в банке. Умудряются продавать одну и ту же квартиру двум-трем покупателям – в итоге лжехозяин исчезает с деньгами, а трое обманутых граждан спорят за жилье, которое хозяин настоящий и не думал продавать!

Иногда в роли мошенников выступают квартиранты. Ведь фактически неизвестен статус человека, представившегося продавцом квартиры. Он предоставляет поддельные документы на недвижимость. А когда покупатель идет регистрировать квартиру в ЦОН, то выясняется, что у нее другой хозяин.

– Все дело в том, что в Казахстане рынок жилья не регулируется государством в достаточной мере, – считает член коллегии адвокатов г. Астаны адвокат центральной юридической консультации Назым Айдарханова. – В органах юстиции и нотариате отсутствует единая база данных о хозяевах квартир. Поэтому невозможно по номеру договора выяснить, кто настоящий хозяин квартиры, какие операции проводились с данной недвижимостью.

– Необходимо создать цивилизованный рынок риэлторских услуг, – считает депутат Мажилиса Парламента доктор экономических наук Турсунбек Омурзаков. – Если бы вопросами реализации жилья занимались профессиональные риэлторы, то многих мошенничеств можно было бы избежать.

Монополисты-арендаторы

Но квартиры в Астане продавать не торопятся. Гораздо выгоднее сдавать их. Спрос большой, и в аренду в Астане сдается все: от элитных апартаментов до ветхих времянок и даже… чердаков и подвалов! А цены догоняют европейские столицы: 550 долларов в среднем надо выложить за однокомнатную квартиру, 1000 долларов и выше за трехкомнатную на Левом берегу. Плюс постоянно дорожающие коммунальные услуги.

Побывать в роли арендатора довелось и мне. Поиски квартиры превращаются в соревнование: кто успел, тот и съел. Только найдешь подходящий вариант, как риэлтор с сожалением сообщал: извините, уже сдана. Иногда это превращалось в некий аукцион: квартира доставалась тому, кто быстрее выложит всю сумму плюс плату за услуги риэлтора (а просят посредники от 10 до 20 процентов от стоимости аренды). Заплатить единовременно около ста тысяч за однокомнатную квартиру, включая услуги риэлтора, может далеко не каждый.

Тем не менее предприимчивые астанинцы вовремя сообразили, что квадратные метры – это курица, несущая золотые яйца. В Астане появилась целая прослойка населения, живущая именно за счет сдачи жилья – они, как правило, имеют по нескольку квартир, дохода с которых хватает на обеспеченную жизнь. И при этом – никаких обязательств перед государством!

Не пойман – не вор

По данным налогового департамента Астаны, на 1 марта зарегистрировано 926 налогоплательщиков, оказывающих услуги купли-продажи и сдачи внаем недвижимости.

Как правило, сведения о виде деятельности налогоплательщик предоставляет в налоговые органы самостоятельно. Но все ли добросовестно могут отчитаться о недвижимом имуществе или о своей деятельности?

– Сумма налоговых поступлений за 2012 год данной категории налогоплательщиков составила более миллиарда тенге, – сообщил “Каравану” начальник управления регистрации налогоплательщиков налогового департамента по г. Астане Дмитрий Ермохин. – Хотя должно быть в десятки раз больше!

На доходы от операций с недвижимостью приходится более 7 процентов ВВП, это 1,5 триллиона тенге (!) только за январь – сентябрь 2012 года. Выходит, что значительная часть рынка арендного жилья остается в тени. И эти громадные деньги проходят мимо государственной казны!

Кроме того, и здесь кормится немало мошенников. С такой ситуацией столкнулся молодой предприниматель Айдар, решивший снять под офис двухкомнатную квартиру.

– Неожиданно хозяйка квартиры изменила решение, отказавшись сдавать квартиру в аренду. Но при этом не вернула предоплату, хотя в договоре была указана внесенная мною сумма. Оказалось, что договор был недействительным…

Пострадали от мошенников и мои знакомые. Они стабильно рассчитывались за аренду жилья с девушкой, представившейся хозяйкой квартиры, пока не пришли настоящие хозяева и не выселили их.

Отсутствие цивилизованного рынка риэлторских услуг приводит к грубому нарушению прав граждан: квартиры сдаются нескольким клиентам, многие семьи нередко выселяются собственниками без предупреждения, зачастую не возвращается предоплата. И наказать ловких мошенников или недобросовестных арендодателей невозможно.

Регулировать необходимо

Как считает Турсунбек Омурзаков, необходимо ввести государственный контроль за деятельностью риэлторов и рынком арендного жилья.

– Рынок риэлторских услуг у нас никогда не регулировался. Фактически риэлторы и арендаторы, не зарегистрированные в налоговых органах, захватили нишу, которую государство упустило из поля зрения, – считает он.

По мнению депутата, необходимо создать прозрачную базу данных рынка арендного жилья, установить потолок арендной платы. Благодаря чему можно будет проследить и целевое использование квартир. Ведь нелегально арендованные квартиры могут быть использованы преступниками.

Во многих странах мира риэлторская деятельность лицензируется. В Германии, США и Канаде к риэлторам и арендодателям установлены четкие требования. В Казахстане все только-только начинается. Сейчас у нас в стране есть Ассоциация риэлторов, членами которой являются около 60 риэлторских фирм. Сертификацию прошли 9 компаний, аттестованы 130 специалистов – но этого явно недостаточно.

На доходы от операций с недвижимостью приходится более 7 процентов ВВП, это 1,5 триллиона тенге (!) только за январь – сентябрь 2012 года. Выходит, что значительная часть рынка арендного жилья остается в тени. И эти громадные деньги проходят мимо государственной казны!